hemsmart
Sök
När du ska igång med en totalrenovering ställs du inför en lång rad beslut – det är ett omfattande projekt som du har framför dig. Som byggherre ansvarar man bland annat för att definiera vad som ska göras, hur mycket pengar som det ska få kosta, samt vilka hantverksfirmor som ska få vara med och utföra arbetet. Det är minst sagt viktigt att man skaffar sig en övergripande bild av vad projektet innebär innan man går in i själva genomförandefasen. I den här artikeln presenterar vi 20 steg som du bör gå igenom i samband med din totalrenovering för att säkra upp ett gott resultat.
Begreppet totalrenovering används ofta om projekt som är mer omfattande än en lättare uppfräschning av ytskikten i bostaden. Att totalrenovera sin bostad innebär ofta att man river befintliga väggar och golv ner till bjälklaget, för att sedan montera ny ytbeklädnad på golv och väggar i alla rum. Utöver detta är det vanligt att man även byter ut inredning och tekniska installationer i både badrum och kök. Något av det allra första du behöver göra när du ska renovera i Stockholm är alltså att undersöka och definiera vad som behöver göras i just din bostad.
Invändiga arbeten som typiskt genomförs i samband med en totalrenovering är bland annat att byta ytskikt och måla, samt att montera ny köks- och badrumsinredning. I relation till detta behöver man alltså besluta sig kring färger, material, förändringar i planlösningen och vilka tekniska arbeten som man eventuellt också vill få utförda. Exempel på tekniska arbeten är installation av ny el, uppvärmning och ventilationssystem, samt eventuellt även installation av värmepump eller andra energibesparande lösningar.
När man ändå ska igång med att totalrenovera är det många som också väljer att göra utvändiga arbeten. Den här typen av utvändiga arbeten handlar ofta om att byta fasad- och takbeklädnad. På merparten av alla hus är detta något som behöver göras med jämna mellanrum för att undvika skador på huset. Det stora undantaget är hus i betong – dessa kräver mycket lite underhåll. Fönsterbyte är en annan typ av underhåll som kan vara aktuellt. Inte sällan väljer man också att kombinera byte av fasadbeklädnad med att tilläggsisolera bostaden. Isolering och byte till moderna fönster är åtgärder som ger en mer energieffektiv bostad och ett bättre inomhusklimat.
Ju tidigare du påbörjar planeringen av totalrenoveringen, desto enklare blir det att genomföra projektet på ett effektivt sätt. Ge dig själv tillräckligt mycket tid för att kunna ta fram ett genomarbetat offertunderlag för entreprenörerna att prissätta utifrån. Jämför sedan de olika offerterna noggrant under anbudsprocessen. Det innebär också en fördel om du redan på förhand har valt ut material och typ av inredning.
Redan tidigt i processen är det bra att gå till banken och därmed få koll på de ekonomiska ramarna som man har att förhålla sig till. Målsättningen med detta bör också vara att få det klart för dig vilken typ av finansiering som lönar sig bäst i samband med din totalrenovering, samt hur mycket som du har möjlighet att låna. Kom ihåg att du alltid bör avsätta 10–15 procent av den totala budgeten till oförutsedda kostnader. Under projektets gång bör du sedan betala hantverkarna för det arbete som faktiskt blivit utfört så långt, inte för det arbete som planerats för.
Det är tidskrävande att planera projekt för att totalrenovera en bostad. När du ska renovera i Stockholm kan det gärna ta ett par veckor innan entreprenören kommer på platsbesök, från det att du först kontaktat dem. Efter detta tar det oftast ytterligare ett par veckor innan firman har ett klart anbud att presentera. Man bör även räkna med ytterligare lika mycket tid för kompletteringar och iterationer av kontraktet innan ni har ett signerat kontrakt på plats. Under kontraktsarbetet ska du och entreprenören enas kring detaljerna för arbetet. När exakt som firman sedan kommer att kunna påbörja arbetet varierar betydligt. Önskemål om klardatum bör därför också lyftas tidigt i det fall då det är en viktig faktor. En del entreprenörer kommer att kunna dra igång genast, medan andra inte kommer att ha kapacitet för projektet förrän efter ett par månader. Tidsaspekten är något som du bör ha med dig i ditt val av entreprenör. Gör det tydligt för dina kandidatfirmor vad du har för önskat klardatum för projektet.
I Sverige är reglerna kring vad och var du får bygga mycket strikta. I grunden finns Plan- och bygglagen som gäller nationellt, men denna kan tolkas olika av olika kommuner, och enskilda kommuner har även möjligheter att utöka eller minska lovplikten lokalt. Sammantaget är det alltid bäst att höra sig för hos kommunen om man behöver söka bygglov för sin totalrenovering. Generellt sett gäller att en väsentligt ändrad användning av ett utrymme behöver anmälas till kommunen, i vissa fall kan det även krävas bygglov för ingreppet. Ett exempel på väsentligt ändrad användning är i det fall som man exempelvis bygger nytt badrum i ett före detta förrådsutrymme – det vill säga att man tar en biyta (förråd, kallvind, oinredd källare, etc) i anspråk för att använda som boyta (vardagsrum, sovrum, badrum eller liknande). Ett annat lovpliktigt tilltag som kan vara nödvändigt i samband med en totalrenovering, är att man behöver bryta en brandcell. Detta sker exempelvis ibland när man drar om avloppet i lägenhetshus. När det kommer till utvändiga arbeten är betydande fasadförändringar lovpliktiga, i merparten av fallen. I de fall som det visar sig att projektet fordrar att du söker bygglov hos kommunen, är det ibland möjligt att söka på egen hand. I andra fall krävs det att du anlitar en fackman för att utforma ansökningshandlingarna.
När du ska renovera i Stockholm beror kostnaden för eventuell bygglovsansökan på vad det är för typ av åtgärd det är som utlöser lovplikten – detta kan handla om en åtgärd eller flera, som behandlas i samma ansökan men som behöver utredas var och en. Kostnaden för en bygglovsansökan varierar dessutom över landet. Det går alltså inte att säga något om vad en ansökan kommer att kosta utan att ha mer information om det enskilda projektet. Det är alltid en bra början att titta på de generella reglerna på Boverkets hemsida, och sedan kontakta byggnadsnämnden i kommunen för att diskutera ditt specifika projekt. Allt detta är också något som du kan ta hjälp med av en arkitekt eller annan fackkunnig person för att undersöka.
Innan du drar igång med anbudsprocessen bör du ha arbetat fram ett detaljerat underlag för entreprenörerna att offerera och prissätta utifrån. I underlaget beskriver du det arbete som ska utföras, omfattningen av din totalrenovering, vilka material du avser använda, tillsammans med all övrig information som kan vara behjälplig för entreprenörerna. Allt för att de ska kunna göra så verklighetsnära kostnadsestimat som möjligt. Du bör även ange en ungefärlig önskad tidpunkt för uppstart av arbetet, samt när du vill att det ska stå klart.
Både inför och under projektets gång kommer du att behöva vara beredd på att ta beslut kring material, färger, ytskikt och inredningsprodukter. När du ska renovera i Stockholm finns det dock hjälp att ta in för den här typen av arbete, i form av en inredningsarkitekt eller en inredningsdesigner. Givetvis kommer den här typen av tjänster till en kostnad, men samtidigt kommer du att besparas en hel del arbete. Resultatet blir dessutom ofta betydligt mer raffinerat och enhetligt i sitt uttryck.
Om avsikten med att totalrenovera är att förbereda bostaden för försäljning, kan det vara läge att lägga personliga preferenser åt sidan. För att göra bostaden mer attraktiv för en större skara potentiella köpare, lönar det sig att välja färger och material som är tidlösa och neutrala. När man ska renovera i Stockholm kan man förvisso välja att sätta en mer unik prägel på bostaden, men detta är ett riskabelt drag som kan ge utslag åt båda hållen när det kommer till effekten på försäljningssumman. Du kan ha turen att hitta en köpare som har precis samma tycke och smak som du, men du kan också möta potentiella köpare som ser framför sig att de kommer att behöva göra om stora delar av arbetet, i det fall som de köper din bostad.
Att de material och produkter som du väljer kan levereras i tid är centralt för att din totalrenovering ska kunna färdigställas inom uppsatt tid. Det är inte ovanligt att leveranstiden är relativt lång, och ibland förekommer det till och med väntelistor på vissa varor. Försäkra dig därför om att leveranstiden inte är allt för lång i samband med att du beställer varorna, och gör gärna dina materialval tidigt i processen. På så vis kan du göra inköpen i god tid och minska risken för förseningar i projektet. I det fall som en hantverkare blir stående utan material i väntan på leverans, kan du tvingas betala timlön för hantverkaren under tiden.
Det finns vissa krav som man alltid bör ställa på en hantverksfirma för att den ska vara intressant att överväga för ett projekt. Under anbudsprocessen bör du sålla bort entreprenörer som inte kan visa på flera andra lyckade projekt av samma typ som du själv planerar att genomföra. Be gärna om referenser som du kan ringa upp och prata med direkt, för att höra dig för hur andra bostadsägare har upplevt samarbetet med entreprenören. I samband med detta kan du höra dig för kring punkter som pris, kvalitet, genomförande och hur väl man kommunicerat. Man bör också alltid undersöka entreprenörens ekonomi och försäkra sig om att det inte förestår någon överhängande risk för konkurs under projektperioden eller den efterföljande garantitiden. Beroende på fackområde finns det olika typer av valfria auktoriseringsformer, yrkesbevis och certifieringar som man kan titta efter. Vad gäller personer som utför elinstallationer är det obligatoriskt att dessa ingår i ett egenkontrollprogram via sin firma.
För att slippa göra den här relativt omfattande kvalitetssäkringen på egen hand, väljer numera allt fler byggherrar att vända sig till marknadsplatsen Byggstart.se. Där kan man som bostadsägare komma i kontakt med kompetenta hantverksfirmor och ta emot anbud, helt utan förpliktelser.
Ska man renovera i Stockholm bör man alltid hämta in offerter från flera aktörer under anbudsprocessen. På så sätt kan man jämföra anbuden och identifiera den entreprenör som erbjuder det mest konkurrenskraftiga priset. Man bör emellertid även vara noga med att kontrollera att alla offerter innehåller samma arbetsmoment och material.
Det kan vara frestande att ta på sig delar av arbetet själv, för att hålla nere totalsumman på projektet. Man bör dock hejda sig om man inte kan garantera samma höga kvalitet i arbetet som de professionella hantverkarna levererar. Detta gäller särskilt om man är intresserad av en eventuell värdeökning på bostaden. Utöver detta täcker inte entreprenörens garanti det arbete som du utfört på egen hand. Sammantaget bör man inte ta på sig större arbeten själv, men om du planerar att utföra arbete inom projektet så bör du alltid handskaka detta med entreprenören i ett tidigt skede. På så vis minskar du risken för att det uppstår missförstånd och förseningar kopplat till arbetsfördelningen.
Under arbetets gång är det en god idé att vistas på byggplatsen med jämna mellanrum. På så vis kan du verifiera att arbetet utförs enlig vad som avtalats med entreprenören. Om projektet är av en viss magnitud kan du med fördel sätta dig ner med entreprenören och ta fram en tidsplan. En tidsplan består av ett flertal milstolpar – fler än de som avtalats om i kontraktet. Syftet med en detaljerad tidsplan är att den ska underlätta uppföljningen av arbetet.
När man ska totalrenovera sin bostad kan det vara svårt att tänka igenom alla projektets detaljer på förhand. Detta är något som en entreprenör har full förståelse för. Samtidigt kan det dock leda till större förseningar och extra kostnader i det fall som du gör omfattande förändringar i projektplanen under projektets gång. Försök att ta noggrant genomtänkta beslut och håll dig sedan till dem. Mindre förändringar, som vilken färg ett rum ska målas i, har mycket liten påverkan på projektet. Om man däremot bestämmer sig för att förändra badrummets planlösning mitt i arbetet så kommer det kunna orsaka förseningar på projektet och betydande merkostnader för dig.
Försök att upprätthålla en tät och professionell dialog med entreprenören under hela projektet. På så vis minimerar du risken för att det uppstår oenigheter eller missförstånd längs vägen. Ju bättre kommunikationen med entreprenören är, desto enklare kommer det vara att genomföra projektet effektivt. Ni kommer då att kunna lösa eventuella frågetecken direkt, innan de blir ett hinder. Av den här anledningen lönar det sig att inte endast se till fackkompetens under anbudsprocessen, utan man bör även värdera entreprenörernas kommunikationsförmåga.
Innan projektet avslutas bör du ta in en extern, fackkunnig person som kan genomföra en slutbesiktning. Besiktningsmannen kommer då att kontrollera att allt arbete har utförts i enlighet med gällande regler och normer, och att det inte finns några fel eller brister. I samband med att man ska renovera i Stockholm finns det flera alternativa typer av fackmän som man kan ta in för det här jobbet. Allra vanligast är att man anlitar en besiktnings- eller värderingsman, alternativt en extern byggkonsult eller arkitekt.
Som ett sista steg är det viktigt att du ser till att du fått all relevant dokumentation av arbetet som utförts skickad till dig. Dokumenten du ska be om är bland annat BRK-intyg och egenkontroll på eldragning och VVS-arbeten. Vid en eventuell försäljning eller ytterligare framtida arbete kan de här pappren vara nödvändiga att ha till hands. Utöver detta kan du vara tvungen att kunna visa upp dem i det fall som det skulle uppstå fel under garantiperioden.
