Att bygga på en våning på bostaden kan vara ett fördelaktigt sätt att utöka husets boyta på. Det kan också vara en ekonomiskt lönsam investering. I den här artikeln tittar vi närmare på vad det kostar att genomföra ett projekt av den här typen. Vi kommer att presentera en priskalkylator som man kan använda för att få en fingervisning om prislappen i samband med att man bygger på en våning på det egna huset. Vi tar oss även an de största kostnadsdrivarna och studerar dem närmare, samt går igenom hur man bäst går tillväga för att försäkra sig om att man betalar rätt pris för nödvändiga hantverkstjänster. Vi tar också en titt på huruvida det lönar sig att bygga på ett våningsplan, hur man kan jobba för att hålla priserna nere, samt vilka möjligheter till finansiering som står till buds.

Kalkylator och kostnadsdrivare

För att få en känsla för hur mycket det kommer att kosta att bygga på en våning på bostaden kan man använda kalkylatorn nedan. Kom emellertid ihåg att varje projekt är unikt – för att få ett mer exakt estimat av kostnaderna behöver man genomföra en besiktning av huset tillsammans med en professionell hantverkare.

Komplexitet

När man adderar en våning till huset påverkas kostnaderna till stor grad av komplexitetsnivån hos projektet. Komplexiteten svarar mot hur krävande det är att genomföra arbetet, vilket varierar från projekt till projekt. Nedanstående faktorer har stor påverkan på hur komplext ett projekt av den här typen blir:

• Arbete med bärande struktur: Detta är en avgörande faktor. Om huset redan är dimensionerat för att tåla vikten av ett nytt våningsplan så kommer projektet bli långt mindre komplext än om den bärande stommen behöver förstärkas. Att förstärka den befintliga konstruktionen är ett krävande arbete, och ju mer arbete som krävs, desto högre blir prislappen. I det här sammanhanget är det viktigt att låta genomföra en besiktning av huset i ett tidigt skede, för att utreda de grundläggande förutsättningarna för projektet.
• Byggnadens höjd: Det är alltid en komplicerande faktor när man behöver arbeta högt ovanför marknivå. Behovet av byggnadsställningar blir en extra kostnad. Det finns även andra krav på utrymningsvägar och brandsäkerhet när det kommer till bostadsrum högt upp. Om man har utrymningsvägar som är på mer än 5 meters höjd krävs brandtrappa eller stege, till exempel.
• Badrum och/eller kök: Att bygga våtrum eller kök är alltid mer komplicerat än att anlägga andra typer av bostadsrum. Detta eftersom det då krävs vatten och avlopp, samt ytterligare funktioner. 
• Separat bostadsenhet: Om man vill anlägga en separat bostad på det nya våningsplanet, för uthyrning eller att sälja vidare, kommer detta bidra till en ökad komplexitet. Det finns en rad med regler och normer som man behöver ta hänsyn till i sammanhanget – lägenheten behöver utgöra en egen brandcell, det behöver finnas en separat ingång, och så vidare. Utöver detta krävs det att alla funktioner i ett hem finns tillgodosedda, i form av köksdel, badrum och liknande.  

Generellt sett kan man säga att alla projekt som innebär att man utökar huset med en våning är av en betydande komplexitetsgrad, jämfört med andra byggprojekt. Detta kommer sig bland annat av att det finns behov av både arkitekt för att rita upp tillbyggnaden och exempelvis en byggingenjör för projektering och att räkna på hållfastheten. Utöver detta behöver man kalkylera för ytterligare arbete i samband med ansökan om bygglov hos kommunen.

Standard

Medan graden av komplexitet fastställs av projektets utgångspunkt kan du som byggherre styra över den standard som projektet ska realiseras med. När det kommer till material och inredningslösningar kan man välja produkter inom högst varierande prisklasser. Nedan hittar du ett antal exempel.

• Golv: från 100 kr/kvm till flera tusen kronor kvadratmetern
• Fönster: från 2.000 kr till 20.000 kr styck
• Takpannor: från 10 kr till 100 kr styck
• Kakel: från 100 kr/kvm till flere tusen kronor kvadratmetern
• Trappa: från 10.000 kr till flera hundra tusen kronor
• Innerdörrar: från 2.000 kr till 30.000 kr styck

På alla de här punkterna kan man basera sina val på personliga preferenser och utifrån den egna plånboken. Det lönar sig emellertid sällan att prioritera pris framför kvalitet. Samtidigt ska det sägas att exklusiva, platsbyggda lösningar inte alltid ger samma utslag på bostadsvärdet som när man investerar motsvarande belopp i takpannor av hög kvalitet. Ett högre pris svarar mot en högre kvalitet, men bara upp till en viss nivå.

Så säkrar man upp kompetenta hantverkare

Det krävs kompetens inom flera olika fackområden när man ska bygga på en våning. Det kan finnas behov av snickare, rörläggare, elektriker, takläggare, plattsättare, ventilationsinstallatör, plåtslagare, med mera. Detta medför att merparten av alla byggherrar väljer att styra upp projektet i form av en huvudentreprenad. Detta vill säga att det är en entreprenör som tar på sig ansvaret för allt utförandearbete – inom alla fackområden. Huvudentreprenören är även ansvarig för inköp av byggvaror, samt för att organisera arbetet. På så vis undviker man att ta sig an arbetet med att koordinera och samordna ett projekt som potentiellt sett kan vara mycket komplicerat. Genom huvudentreprenad kan man även uppnå kostnadsbesparingar som man annars hade blivit utan, om man anlitat hantverkare för de olika fackområdena separat och på egen hand.

Eftersom man ger entreprenörsfirman ett omfattande ansvar är det viktigt att man gör ett bra och välgrundat val. Detta bör man titta efter när man letar entreprenör:

• Referenser: Det är alltid ett gott tecken när nöjda kunder ger positiva omdömen. Precis lika illavarslande är det i det fall som ett byggföretag får negativa omdömen.
• Relevant erfarenhet: Det är bra om man hittar entreprenörer som har genomfört liknande projekt tidigare.
• Relevanta certifieringar: Det finns numera knappt några certifieringar som påbjuds enligt lag. Likväl utgör det en kvalitetsstämpel om hantverkaren man anlitar har yrkesbevis eller är auktoriserad, eller om byggfirman är certifierad. Vad gäller elinstallationer får dessa endast utföras av auktoriserade elektriker eller elektriker som arbetar för företag med egenkontrollprogram. När det kommer till våtrumsarbete är det endast auktoriserade hantverkare som kan lämna våtrumsintyg.
• Solida finanser: Man bör alltid kontrollera att entreprenören har ordning på sin ekonomi. Har firman solida finanser är risken liten att den går i konkurs under projektets gång, eller under garantiperioden. Ett bra sätt att få inblick i ett företags ekonomi är genom att beställa en kreditupplysning.
• Tillräcklig kapacitet: Populära entreprenörer har ofta orderböckerna fulltecknade. Man måste försäkra sig om att entreprenören har tillräcklig kapacitet för att ta sig an projektet inom satta tidsramar innan man skriver avtal på uppdraget. 

Det är många parametrar som man behöver ta hänsyn till under den här delen av planeringsfasen – och det är lätt att man tappar överblicken. Därför väljer allt fler husägare att använda sig av Byggstart.se. Byggstart är en marknadsplats där man som byggherre kan matchas med kvalificerade hantverkare.

Att bygga på en våning – en lönsam affär?

Att utöka bostadens boarea lönar sig ofta. I Sverige är kvadratmeterpriserna på bostäder vid försäljning generellt sett högre än vad det kostar att bygga. I regel får man igen de pengar som man investerat i den här typen av projekt, i form av en ökad värdering av bostaden. Avgörande i sammanhanget är dock bostadens placering. Försäljningspriset per kvadratmeter är högre i stadsnära områden jämfört med andra ställen. Samtidigt är det inte proportionerligt mycket billigare att genomföra den här typen av projekt utanför storstadsområdena. Ekvationen pekar alltså på att det är mer lönsamt att bygga till en våning om man har ett hus i eller kring en storstad.

Komplexiteten i samband med att man ska bygga en ny våning spelar också in på lönsamheten. Om man behöver utföra omfattande förstärkningsarbeten på den befintliga byggnadens bärande element, för att kunna addera det ytterligare våningsplanet, så kan det hända att projektet inte lönar sig rent ekonomiskt. Man bör då komma ihåg att det finns andra alternativ för att bygga ut huset, som genom att gräva ut källaren eller att bygga ut i sidled. Det är klokt att utvärdera alla möjligheter och sedan välja den tillbyggnadsform som lämpar sig bäst för den specifika bostaden. 

Många husägare väljer att totalrenovera samtidigt som man bygger på en våning. Detta kan bidra till att öka värdet på huset, även om det driver upp totalpriset för projektet.

Finansieringen ska utredas tidigt

Det anses som ett omfattande byggprojekt att bygga en ny våning på huset. Prislappen på projektet blir därmed också hög. Man tjänar på att klargöra finansieringen i ett tidigt skede, och innan det är gjort bör man aldrig förplikta sig till några kostnader. Finansieringen kan också påverka vad som går att genomföra inom ramarna för projektet. Av den anledningen är det alltså smart att titta närmare på finansieringen innan man går vidare med en mer konkret planering. Det finns ett antal olika finansieringsmetoder som det kan vara värt att överväga:

• Eget kapital: Om man har egna medel hopsparade kan det vara en klok sak att placera dessa i en tillbyggnad av huset. Det är dock långt ifrån alla husägare som har tillräckligt med kapital för att finansiera ett så pass stort projekt som detta. Kom ihåg att det behöver finnas ett visst extra utrymme i budgeten med, för oförutsedda utgifter. Att delfinansiera med eget kapital är däremot populärt att göra.
• Utökning av bolånet: Om man har ett lån på det hus som ska byggas till, kan detta utökas upp till en övre gräns om 85 % av bostadens värde. Man behåller då samma ränta som för det ursprungliga lånet. Man kan emellertid tvingas till en högre amortering.
• Byggnadslån: För omfattande bygg- och renoveringsprojekt kan banken bevilja ett så kallat byggnadslån, även kallat byggnadskreditiv. Lånet fungerar som en slags kassakredit som du som byggherre bygger upp i takt med att projektet framskrider och genererar kostnader. Byggnadslån har en något högre ränta än ett bolån, i och med att man använder bostadens framtida värde som säkerhet, men läggs normalt sett om till ett bolån när projektet färdigställts. ‍
• Konsumtionslån: Man kan även ta lån utan säkerhet, både enkelt och snabbt. Detta lämpar sig dock bäst vid behov av mindre belopp som man kan betala tillbaka snabbt. Räntan är nämligen mycket hög.

Hur håller man priset nere?

När man ska bygga på en våning på huset krävs det i regel en betydande budget. Med så många variabler som kan påverka budgeten finns det också många kostnader som kan springa iväg. Det gäller alltså att ha god kostnadskontroll och göra vad man kan för att hålla totalpriset i schack. Det finns en del smarta grepp som man kan ta till, utan att det sker på bekostnad av kvalitén:

• Ta in 3 anbud: Det är viktigt att kunna jämföra offerter från flera konkurrerande entreprenörer innan man tar det slutgiltiga beslutet kring vem man ska ta in för uppdraget. 
• Se efter om det finns rabatter att nyttja: Entreprenörer kan ha tillgång till reducerade prislistor som du som privatperson inte får ta del av. Detta är värt att förhöra sig kring.‍
• Bygg våtrum över våtrum: Det innebär alltid större extrakostnader att installera kök och badrum. Man kan emellertid skära ner på kostnadsposterna för rördragningarna, genom att bygga eventuella våtrum ovanför motsvarande rum på våningen under.

När på året är det lämpligt att bygga ny våning?

Detta är en typ av byggarbete som kan utföras året om. Här finns det inget behov för markarbete eller gjutning, vilket gör projektet säsongsoberoende och det kan alltså lika gärna genomföras vintertid. Om man samtidigt ska göra annat renoverings- eller uppgraderingsarbete – som att exempelvis tilläggsisolera eller dränera – och det krävs grävning för det övriga arbetet, så kan man dock behöva anpassa säsongen efter detta. Det kan annars finnas fördelar med att köra byggprojekt under vinterhalvåret. Många entreprenörer har överkapacitet då, vilket ökar chanserna för att även de mest populära firmorna kan ta sig an projektet. Av samma orsak kan också priserna bli något lägre under lågsäsong. Ta gärna med detta i beräkningarna i samband med att du planerar ditt byggprojekt.