Om du vill bygga ett hus från grunden kan ett nyckelfärdigt hus vara lösningen. Nyckelfärdigt är en samlingsbeteckning på projekt där entreprenören har ansvar för hela byggprocessen, från byggstart fram till inflyttningen. Om bostaden är helt färdigställd, eller om det återstår arbeten, exempelvis snickeridetaljer, kan variera. Begreppet nyckelfärdigt används både om elementhus från hustillverkare och arkitektritade hus. Ett nyckelfärdigt hus kan alltså vara vilken hustyp med den gemensamma nämnaren att byggherren inte har ansvar för byggprocessen. I den här artikeln kommer du att få reda på hur du använder vår priskalkylator och hur mycket bygget av ditt nyckelfärdiga hus kan komma att landa på.
Baserat på siffror från den prisdatabas som Byggstart.se har utvecklat, har vi byggt en priskalkylator som hjälper dig som byggherre att få en uppfattning om hur mycket olika byggprojekt kan kosta. I kalkylatorn kan du ställa in vilken storlek samt vilken komplexitet och standard du vill ha på ditt nyckelfärdiga hus. Utifrån de variablerna får du sedan en uppskattad summa på totalkostnaden för ditt projekt. Observera att summan är ungefärlig och att du måste låta entreprenören göra en bedömning på plats samt att entreprenören måste har en mer detaljerad projektbeskrivning för att kunna lämna ett rättvisande kostnadsförslag. De två faktorer som påverkar slutsumman mest är komplexitet och standard, och i nästa stycke tar vi en närmare titt på vad de innebär och omfattar.
Med komplexitet menar man i korta drag hur avancerat uppförande av huset är. Komplexiteten styrs till stor del av externa faktorer och de flesta av dem har du som byggherre liten eller ingen möjlighet att påverka.
Markarbete
En faktor som kan påverka komplexiteten vid bygget av ett nyckelfärdigt hus är markförhållandena på tomten. Finns det berggrund kan det bli nödvändigt att spränga bort den innan det går att börja förbereda för grunden. Sprängning ger också mer och tyngre schaktmassor som ska forslas bort. Lerjord, sandblandad jord och en plan tomt är faktorer som kan göra markarbetet lite billigare.
Arkitektkostnader
Ju fler speciallösningar du vill ha, desto mer omfattande blir i regel arbetet med arkitekter under projekteringen. Kom ihåg att speciallösningar kan vara de som gör att ditt nya boende blir precis som du vill ha det. Med hjälp av arkitekter kan du till exempel få en optimal planlösning och platsbyggda förvaringslösningar på ställen som du själv aldrig hade tänkt på. Den här prisdrivaren är dock inte relevant om du bygger ett prefabhus..
Bygglovsansökan
Ska du bygga nyckelfärdigt hus, eller någon annan hustyp för den delen, måste du ansöka om bygglov från kommunen. Om huset som du planerar att bygga inte följer den kommunala detaljplanen fullt ut måste du ansöka om dispens, något som förlänger handläggningstiden och ökar kostnaderna för projektet. Ansöka om bygglov för att bygga hus är inte något som du kan göra själv utan måste ta hjälp av en fackman för att göra en projektering. Vanligtvis är det arkitekter som ritar huset som sköter projekteringen och ansöker om bygglov för din räkning.
Antalet våningsplan
Vilket som är mest kostnadseffektivt, att bygga ett eller flera plan, beror på markförhållandena på tomten. Om tomten är plan krävs det inte mycket markarbete och då kan det löna sig att bygga större på ett plan än att bygga samma yta fördelat på två plan.
Källare
Du måste bestämma om du vill bygga ett nyckelfärdigt hus med eller utan källare. Tänk på att om källaren ska fungera som boyta, det vill säga godkänd som bostadsrum, kommer källarplanet att bli dyrare per kvadratmeter än motsvarande yta på marknivå.
Planlösning och utformning
Du måste även ta ställning till om du vill bygga i betong, mursten eller trä. Betong är det dyraste alternativet men i gengäld det som kräver minst framtida underhåll. Planlösningen som du väljer kan också leda till att entreprenörens arbete blir mer eller mindre krävande. Även i det här fallet gör standardlösningar att projektet blir billigare medan specialanpassade lösningar kan kräva komplexa beräkningar och extra arbete.
Separat lägenhet
När du ska bygga ett nyckelfärdigt hus kan en uthyrningslägenhet i huset skapa en passiv inkomst efter inflyttningen. Med bygget av en separat lägenhet följer även specifika byggtekniska regler, till exempel tillräcklig takhöjd och utrymningsvägar. Lägenheten måste även ha en ingång som är helt avskild från det övriga huset.
Begreppet standard används för att beskriva de faktorer som har att göra med dina val under projekteringen. Kom ihåg att så länge du inte väljer ett elementhus där inga ändringar eller specialanpassningar görs, krävs det många beslut från dig som byggherre. För varje val som du måste göra kommer det att finnas mängder av alternativ i alla prisklasser.
Golv och väggar
Golvmaterial kan omfatta allt från laminat och klinker till parkett och sten, och priserna kan variera från cirka 100 kronor per kvadratmeter till flera tusen kronor per kvadratmeter. Priset på den typ av fasad som du väljer kan också höja eller sänka standarden på huset.
Badrum och kök
För mindre kök med inredning från IKEA kan priset ligga runt 50.000 kronor medan exklusiva platsbyggda lösningar kan gå på upp till 500.000 kronor. Liknande prisskillnader finns även för badrumsinredning. Vill du spara pengar är det här två stora utgiftsposter. Det är även stor prisskillnad på armaturer, badkars- och duschlösningar.
Dörrar och fönster
Fönster till huset kan kosta allt från ett par tusen för de billigaste alternativen och upp till 20.000 kronor per fönster för de dyraste varianterna. Vill du ha stora eller specialanpassade fönsterpartier ökar kostnaderna ytterligare. Dörrar finns även de i en mängd olika prisklasser. Innerdörrar kan kosta från 1000 kronor upp till över 30.000 kronor medan ytterdörrarna ofta ligger inom ett spann mellan 5.000 och 50.000 kronor, eller mer.
Specialanpassade lösningar
Platsbyggda lösningar, som exempelvis garderober, förvaringsutrymmen och fönsterbänkar, är dyrare än standardvaror från en detaljist. De billigaste standardlösningarna på garderober kostar från ett par tusenlappar och uppåt medan platsbyggda och specialanpassade garderober kan kosta flera tiotusentals kronor.
Kamin och trappa
Enstaka element kan utgöra en stor budgetpost, till exempel kamin eller trappa. En kamin kan kosta 5.000 - 50.000 kronor. En trapp kostar vanligtvis från cirka 10.000 kronor medan platsbyggda trappor i exklusiva material kan kosta flera hundra tusen.
Tekniska lösningar
Kom ihåg att det inte bara är de estetiska valen som påverkar standarden; de tekniska lösningarna som oftast är dolda i väggarna kan variera mycket i pris. Exempel på tekniska lösningar är uppvärmningssystem, el och VVS.
För att få ett konkurrenskraftigt pris på bygget av ditt nyckelfärdiga hus, lönar det sig att ta reda på lite om aktörerna som du överväger att anlita. Det är till exempel av yttersta vikt att entreprenören har en gedigen erfarenhet av liknande projekt. Då säkerställer du även att arbetet på ditt hus utförs med hög kvalitet. Entreprenören ska även vara specialiserad på husbygge och ska kunna visa upp tidigare projekt som referenser. Be gärna om kontaktuppgifter till tidigare kunder och kontakta dem för att få veta hur deras upplevelser gällande aktörens priser, kommunikation och arbetets kvalitet sett över tid.
Om du vill sätta igång med att begära in anbud kan du nyttja Byggstart.se. Byggstart är en tjänst som är gratis att använda för privatpersoner och som sätter dig i kontakt med de aktörer som är bäst lämpade för just ditt projekt.
Normalt sett är det entreprenören som står för all de stora materialinköpen och i de flesta fall är det också det mest lönsamma alternativet för dig som byggherre. Hantverkare handlar ofta stora mängder material av fasta leverantörer något som gör att de kan få ett helt annat pris än privatpersoner. En annan anledning att överlåta materialinköpen till hantverkarna är de har lång erfarenhet av att köpa in material med rätt dimensioner och i rätt mängd samt att de vet vilka material som fungerar ihop och vet vilka alternativ som finns tillgängliga på marknaden om någon produkt skulle vara utsåld. Entreprenören vet också vilka material som är lättast att arbeta med och som ger bäst slutreslutat.
Om du väljer att ta hand om alla inköp själv är det du som har ansvar för vad som köps in och hur mycket. Det innebär att eventuella felköp och försenade materialleveranser blir din uppgift att lösa, något som kan leda till extra kostnader och att arbetet tillfälligt stannar upp.
En av de mest centrala faktorerna för att hålla nere utgifterna är att välja rätt entreprenör. Storleken på huset har också stor inverkan på priser liksom val av standard. Genom att välja billigare standardlösningar, det gäller både husets in- och utsida, kan du spara mycket pengar. Det kan också löna sig att jämföra priser från olika detaljister och hålla utkik efter utförsäljningar eller andra prissänkningar.
Ett annat sätt att hålla ner kostnaderna är att begränsa antalet badrum, kök och våtrum i huset eftersom dessa i regel är de dyraste rummen att bygga. Generellt sett är det även billigare att välja färdiga lösningar från byggvaruhus och liknande, framför platsbyggda lösningar i huset. Samtidigt kan det vara just de platsbyggda lösningarna som ger huset det där lilla extra och därför lönar det sig att samarbeta med en arkitekt för att hitta arealeffektiva lösningar som ryms inom din budget.
I regel är allt arbete och material - förutom ytskiktsmaterial och inredning som du själv får köpa in - inkluderat i anbudet från de aktuella entreprenörerna. Om du vill är det möjligt att avtala med hantverkarna att de även ska köpa i ytskiktsmaterial och inredning. Du kan besöka byggvaruhusen och andra butiker och välja ut de produkter du vill ha och sedan överlåta inköpet till den entreprenör som du har anlitat för att bygga huset.
När du har fått in anbud från de aktörer som du har valt att kontakta är det dags att välja det företag som du vill gå vidare med. Varje anbud innehåller en rad kostnadsposter och det kan vara svårt att få en översikt vad som ingår i de olika posterna. För att få en tydlig översikt kan det vara bra att mata in alla uppgifter i ett excel-ark. Då är det lättare att se hur de olika anbuden förhåller sig till varandra och vad som ingår och vad som eventuellt är utelämnat i respektive kostnadsförslag. Glöm inte att titta på om de olika kostnaderna anges som fast pris, uppskattat pris eller pris med förbehåll.