hemsmart
Sök
När du ska sätta igång och bygga hus kan det vara en god investering att bygga ett hus med uthyrningslägenhet. Det kan bidra med en märkbar extraintäkt varje månad, och det höjer dessutom värdet på bostaden. Om du hyr ut en del av din bostad så kan du till och med tillgodoräkna intäkten skattefritt upp till 40.000 kr per år.
Att bygga ett hus är ett stort projekt. Man är helt beroende av en god planering så att själva byggprocessen blir smärtfri. Man måste också ta fram en detaljerad projektbeskrivning när man ansöker om bygglov, lån från banken, och när man ska skriva ett avtal med en entreprenör eller olika hantverksfirmor. Av den anledningen är det klokt att kontakta en arkitekt i ett tidigt skede, eftersom man i princip alltid behöver arkitektritningar för att komma vidare i processen. Det är svårt för en hantverkare att komma med ett konkret anbud om de inte har tillräckligt utförliga dokument att grunda prissättningen på. Hantverkare kommer både be dig om planritningar och rumsschema för att de ska kunna ge ett rättvisande pris. Du måste också ha en noggrann detaljprojektering när du ansöker om bygglov, och när du ska ansöka om byggnadslån från banken.
Under projektet kan det uppstå oförutsägbara händelser som man inte riktigt kan ta spjärn mot på förhand. Det kan vara saker som att vädret är dåligt, vilket gör det svårt att arbeta med bygget, entreprenören drabbas av sjukdomar, eller att marken visar sig vara svårare att jobba med än vad man först hade tänkt. Men du behöver inte stå helt handfallen när detta händer. Det lönar sig alltid att avsätta en del av budgeten till den här typen av utgifter (10-20 %), och man bör också räkna med att projektet tar lite längre tid än vad man först beräknat.
En viktig del av planeringen är att ta fram en noggrann budget. Byggprojekt styrs oftast av kostnaderna, och för ett projekt av den här magnituden finns det många utgiftsposter att hålla reda på. För att man ska vara så väl förberedd som möjligt gäller det att man sätter sig in i prisnivåerna redan innan projektet drar igång. Det finns många faktorer att ta hänsyn till när man ska bygga hus med uthyrningsdel, och det kan vara svårt att få fram en exakt uppskattning på vad det kommer kosta. Utifrån projekt som har gått igenom marknadsplatsen Byggstart.se ser vi att det i genomsnitt kostar ca 28.000 kr per kvadratmeter att bygga hus med uthyrningslägenhet. Det finns dock stora variationer mellan olika projekt. Markförhållanden, storlek och standard har en stor inverkan på det slutgiltiga priset. Medan man på vissa punkter kan påverka priset med valen man tar, så finns det vissa utgifter man inte kommer undan. För att man ska få ett så rättvisande pris som möjligt måste man få in en sakkunnig person på platsbesök.
När man ska bygga en egen uthyrningsdel så kommer kostnaderna att gå upp. Detta beror på att man måste etablera en separat boenhet, och denna boenhet måste då utgöra en egen brandcell med alla faciliteter som krävs i ett boende. Detta innefattar bland annat kök, badrum och en separat ingång. I byggfasen kommer detta leda till extra kostnader, men på sikt kommer de oftast att betala av sig själva eftersom man i gengäld får en årlig intäkt för hyran. Trots att man kan få igen pengarna så måste man räkna med de förhöjda kostnaderna i planeringsfasen när man skriver en budget, men det faktum att man kommer få en säkrad intäkt i form av hyra gör oftast att det blir lite lättare att få ett lån beviljat.
Det lönar sig alltid att säkra finansieringen så tidigt som möjligt när man ska bygga hus. Då blir det enklare för både dig och entreprenören att ha en fast budget att förhålla sig till.
Det finns många olika sätt att finansiera ett byggprojekt på, och vilket alternativ som är bäst för dig beror på hur din ekonomi ser ut. Det billigaste alternativet är att använda sig av eget kapital om man har sådana summor tillgängliga på bankkontot. Då slipper man kostnader för räntan, vilket för den här typen av projekt blir en stor summa över åren. Det finns dock inte så många som har möjlighet att spara ihop de summor som krävs när man ska bygga ett hus med uthyrningsdel. De flesta som bygger ett nytt hus tar därför ett byggnadslån för att finansiera arbetet. Banken tar då husets förväntade värde i säkerhet, och de har rätt att ta över tomten och projektet om det skulle förhalas eller avbrytas. Räntan är något högre än för ett bolån eftersom risken för banken är större när de beviljar den här låneformen. Byggnadslån blir i regel omvandlade till bolån när bygget är avslutat.
När man ska sätta igång med ett såhär stort projekt så är det helt avgörande att man hittar en entreprenör som man känner sig trygg med. Om man inte har kontakter eller erfarenhet inom byggbranschen så kan det vara svårt att veta hur man ska gå tillväga för att hitta kvalificerade hantverkare. Tyvärr finns det väldigt många oseriösa aktörer i branschen, och det är inte så lätt att bedöma om en entreprenör är kompetent eller inte efter att bara ha pratat med personen.
Därför väljer allt fler att använda sig av Byggstart.se. Byggstart.se är en marknadsplats som sätter byggherrar i kontakt med seriösa och erfarna entreprenörer och hantverkare. För att lägga ut ditt projekt kan du [klicka här].
Vilken entreprenadform som passar bäst för just ditt projekt beror på dina behov och din erfarenhet av byggprojekt. Det vanligaste är att man väljer generalentreprenad när man ska bygga hus med uthyrningsdel eftersom det är enklare för beställaren att förhålla sig till, och entreprenören har då kontroll över hela projektet. Detta innebär att du som kund anlitar en huvudentreprenör, som brukar vara en snickerifirma, som ansvarar för att ta in alla underleverantörer till projektet. Det är huvudentreprenörens uppgift att koordinera arbetet mellan hantverkarna och följa upp att arbetet blivit utfört på rätt sätt. Som byggherre kommer du då bara ha en entreprenör att förhålla dig till. Då är det enklare att hålla sig uppdaterad kring projektet, samtidigt som man överlämnar ansvaret för det administrativa arbetet till någon som vet vad de sysslar med. Det är vanligt att huvudentreprenören tar ut ett påslag på runt 10 % för att organisera projektet.
Alternativet är att organisera projektet som en delad entreprenad. Då är det du själv som ansvarar för att anlita alla underentreprenörer. Du har därmed större kontroll och valfrihet när det kommer till att välja vilka leverantörer du vill engagera i projektet. Du slipper också merkostnaden som uppstår när man organiserar projektet som totalentreprenad. Det är dock helt avgörande att du är strukturerad och organiserad som person, och det är ditt ansvar att alla hantverkare är färdiga med sina arbetsuppgifter på avtalad tid. Eftersom många arbetsmoment överlappar så kan det vara svårt att utröna vem som är ansvarig om man upptäcker fel eller brister i arbetet. Organiserar man projektet som generalentreprenad så är det huvudentreprenören som ansvarar för allt, vilket gör att blir enklare att lösa konflikter när de uppstår.
Det lönar sig nästan alltid att överlåta ansvaret för inköp av material till hantverkarna. Kostnaderna för byggvaror kan stå för så mycket som hälften av utgifterna i projektet, och det innebär att det är en ganska stor uppgift att sköta inköpen. När man låter hantverkaren sköta den här biten så är det också deras ansvar att man får beställt rätt mängd och att materialen finns på plats vid rätt tillfälle. Det är också lättare för en sakkunnig att se vilka material som fungerar bra ihop och vad som kan vara ett bra alternativ om det visar sig att en viss vara inte finns på lager. Många entreprenörer och hantverkare har också avtal med sina egna leverantörer, och därför kan de oftast erbjuda ett bättre pris än om du själv vänder dig till samma leverantör. Hantverkaren tar i regel ett påslag på materialen de köper in till dig, men en seriös aktör brukar dela sina rabatter med kunden.
För vissa typer av material är det praxis att byggherren själv står för inköpen. Detta gäller vanligtvis köks- och badrumsinredning, garderober och kakel/parkett. Den här typen av material och produkter inhandlas generellt efter smak och ekonomi. Därför är det enklast att byggherren själv köper in produkterna. Det kan dock ändå vara smart att diskutera detta med hantverkaren först, så att ni är eniga om vem som ska sköta inhandlingen av material.
När det kommer till uthyrning så ska man skilja mellan olika typer av uthyrningsenheter. Det är i utgångspunkten inget fel med att hyra ett extra rum som man har i bostaden. Har man t.ex. ett sovrum som står tomt så är det fritt fram att hyra ut detta, och man måste heller inte söka om lov när man ska hyra ut. Rummet måste dock vara godkänt som boyta. Det innebär att man inte kan inreda källaren, vinden eller en annan del av bostaden och börja hyra ut den om ytan inte är godkänd som boyta. För att ytan ska godkännas krävs det att man uppfyller vissa krav gällande bland annat takhöjd, tillgång till dagsljusinsläpp och utrymningsvägar.
För att man ska kunna kalla uthyrningsdelen för en “separat boenhet” måste man uppfylla en del krav. Ytan måste ha en egen ingång, den måste ha alla funktioner som ska finnas i en bostad, och den måste vara fysiskt åtskild från de andra enheterna. Med boendefunktioner menar man vardagsrum, kök, sovrum, badkar/dusch och toalett. I tillägg kan det också finnas krav på uteplats, parkering och förvaringsmöjligheter. De konkreta kraven kan variera beroende på var i landet man bor, så därför är det smart att kontakta kommunen om man är osäker. Men var uppmärksam på att de flesta som bygger hus med uthyrningsdel bygger en separat boenhet eftersom det är enklare att hyra ut samtidigt som det höjer bostadens värde.
När man menar att intäkter från uthyrning av en del av den egna bostaden är skattefria så är det en sanning med modifikation. Uthyrningsinktäkterna är skattepliktiga om de utgör över 40.000 kr per år. Då betalar man skatt på den delen som överstiger 40.000 kr. Man får hyra ut ytan hur länge man vill, men det finns en del regler att förhålla sig till för att man ska kunna få tillgodoräkna sig inkomsten skattefritt. Det bästa du kan göra är att gå in på Skatteverkets hemsida. Olika regler råder för olika bostadsformer, och om t.ex. kostnader för vatten och el ingår i hyran så är det bara överskottet, alltså pengarna från hyresintäkten som finns kvar efter elräkning och vattenräkning är betalda, som räknas mot de 40.000 kr som är skattefria. När du överstigit 40.000 kr så betalar du 30 % i skatt på det belopp som kommer över taket.
