Det krävs både planering och förkunskaper inför ett så omfattande projekt som en totalrenovering. I den här artikeln har vi samlat information som kan hjälpa till att göra dig bättre förberedd inför att du drar igång med att totalrenovera. Du kan bland annat läsa om priser, finansiering och hur man på bästa sätt utvärderar entreprenörerna under anbudsprocessen.

Vad kostar det att totalrenovera?

I samband med ett så storskaligt projekt som totalrenovering, är pris och budget bland de viktigaste parametrarna för en byggherre att hålla koll på. Enligt prisinformation som hämtats från marknadsplatsen Byggstart.se ligger genomsnittspriset på invändig totalrenovering kring 12.000 kr per kvadratmeter. Att detta är just ett snittpris innebär emellertid att det finns projekt med en lägre slutnota och projekt med en snittkostnad. Detta pris inkluderar allt arbete och allt material som är kopplat till totalrenoveringen. Den typen av arbete som normalt sett inkluderas när man ska totalrenovera är byte av alla ytskikt (golv, väggar, innertak), renovering av badrum och kök, samt byte av elanläggning och rördragningar. Det nämnda snittpriset gäller alltså för invändig renovering. Projekt som även inkluderar utvändiga arbeten landar ofta på en betydligt högre summa – här pratar vi istället om ett genomsnittspris på runt 20.000 kr per kvadratmeter.

Det är huvudsakligen projektets komplexitet och den resulterande standarden efter renoveringen som driver upp priset i samband med totalrenovering av en bostad. Utöver detta blir givetvis en renovering av en större yta dyrare totalt sett, än renoveringen av en mindre. Samtidigt är det värt att poängtera att det finns skalfördelar som gör att kvadratmeterpriset för att totalrenovera en större bostad blir lägre än för en mindre.  Standarden hänger tätt samman med de produkter och material som du som byggherre väljer för utförandet. Här behöver du ta beslut kring allt från kakel och väggfärg, till köksinredning och badrumsmöblemang. Om man bara tittar på kakel, som exempel, så kan kvadratmeterpriset på kakel variera från någon hundralapp till flera tusen kronor. Vad gäller köks- och badrumsinredningen är skillnaderna ännu större. När du ska renovera i Stockholm kan du få tag i billiga lösningar som kan kosta ner mot 50.000 kr, men du kan behöva lägga många hundra tusen för de mer exklusiva lösningarna. 

I tillägg till valet av material har även de tekniska lösningarna en hel del påverkan på var slutpriset landar. I samband med att man ska totalrenovera kan det vara aktuellt att både byta rör, golvbrunnar, ventilation och elanläggning. En del vill även passa på att installera nytt system för uppvärmning, som exempelvis golvvärme och/eller värmepump. Priserna skiljer sig mycket åt mellan budget- och premiumalternativen även när det kommer till tekniska lösningar. Det är samtidigt viktigt att titta på fler parametrar än bara priset vid en totalrenovering. Dyrare produkter kommer inte sällan med en kvalitet som är bättre – upp till en viss nivå. Ju mer man investerar i kvalitet, desto större värdeökning av bostaden kan man förvänta sig. Det ökar givetvis även chanserna för att produkterna och materialet ska tåla tidens tand bättre och hålla längre.

Lyckligtvis finns det flera sätt att få tag i kvalitetsvaror till ett rimligt pris. Inför att man ska renovera i Stockholm bör man gärna göra det till en vana att följa med i annonseringen från aktuella byggvaruhus och leverantörer, så att man inte missar erbjudanden och kampanjer på relevanta varor. Förutsatt att du har möjlighet till att förvara materialet på en torr och säker plats fram tills dess att det ska användas, kan du i så fall köpa in material och andra produkter redan på förhand. Man kan även höra sig för med entreprenören kring den här typen av inköp. Entreprenören har ofta avtal med leverantörer och varuhus, vilket gör att de kan köpa in varor till rabatterat pris.

Hitta rätt entreprenör

Oavsett vad ens byggprojekt handlar om är det helt centralt att man hittar kompetenta hantverkare som är lämpliga för det aktuella området. Det är först och främst viktigt att hantverksfirman som du anlitar har lång erfarenhet från liknande projekt, och att de kan visa på goda referenser. Utöver detta är det viktigt att välja en firma med bra ekonomisk soliditet – det vill säga att de inte riskerar att gå i konkurs om de upplever ett tillfälligt tapp i inkomsterna. För att få en bild av entreprenörens ekonomi kan man antingen ta en kreditupplysning, alternativt gå igenom de delar av deras räkenskaper som finns tillgängliga online.

Eftersom det är populärt att renovera i Stockholm finns det många entreprenörer med erfarenhet från liknande projekt. Likväl är det vissa åtgärder som kräver specialistkompetens och där kan konkurrensen om hantverkarna med rätt kompetens vara större. Detta gäller exempelvis våtrumsrenovering. Här kan du gärna titta efter hantverksfirmor med våtrumscertifikat. Certifieringen är förvisso frivillig, men i de fall som certifikat finns så kan du vara trygg med att rätt kompetens finns inom firman. 

Det finns även andra certifieringar och auktoriseringar som man kan titta efter när man letar entreprenör. Man kan exempelvis fråga efter yrkesbevis för enskilda hantverkare och även höra om man är VVS-auktoriserade inom företaget. Även dessa är dock frivilliga certifieringar. För att utföra elarbeten är man dock tvungen att vara auktoriserad elinstallatör. 

Det finns flera olika sätt att komma i kontakt med duktiga entreprenörer. En möjlighet är att höra sig för med vänner och bekanta, eller så kan man vända sig till en marknadsplats på nätet. För större projekt, som en totalrenovering, är det allt fler som väljer att lägga ut uppdraget på Byggstart.se. Detta är en gratistjänst som kopplar ihop byggherrar med kvalitetssäkrade entreprenörer.

Förbered projektet noggrant

Som byggherre är det viktigt att förbereda sig inför projektets alla olika faser. Allra först bör du skaffa dig en konkret bild av vad du vill få ut av renoveringen. Här behöver du bland annat besluta dig för om du tänker fokusera på invändigt arbete eller om du kommer att satsa på en totalrenovering som innefattar både invändiga och utvändiga arbeten. Utöver detta behöver du också skaffa dig en känsla för vilka typer av material och ytskikt som du kommer att vilja använda dig av, typ av inredning som du vill få på plats och även bestämma färgskala. Allt detta är sådant som man kan få hjälp med från en inredningsarkitekt, om man så skulle önska.

Ytterligare en viktig punkt är finansieringen av totalrenoveringen. Bland de första sakerna som man behöver göra är att reda ut hur projektet ska bekostas. Ett tidigt besök hos banken är alltså ett måste. Detta kan du läsa mer om längre ner i artikeln.

Låt entreprenören ta sig an inköpen

Många byggherrar funderar på vem som bör ansvara för inköpen av materialen i samband med en totalrenovering. Här är det vanligaste att man låter entreprenören ansvara för alla inköp som har med konstruktionen att göra. Materialkostnaderna utgör inte sällan uppemot 50 % av de totala projektkostnaderna. Detta är dock något som kan variera betydligt beroende på vilken kvalitetsnivå som man lägger sig på för materialen.

En del byggherrar vill stå för inköpen av allt material själva, för att det kan verka som det mest fördelaktiga alternativet, rent ekonomiskt. Men det behöver faktiskt inte alltid vara så. Ofta har entreprenörsfirmorna bra rabattavtal med de olika leverantörerna och varuhusen som de vänder sig till ofta. Utöver detta är det inte sällsynt med volymrabatter i de fall som de köper in material till flera projekt på samma gång. Om du ska köpa in varorna själv är det inte så troligt att du kan få samma fördelaktiga priser. Köper man som privatperson in material till sitt eget bostadsprojekt är det också mycket sällsynt att man kvalificerar för någon volymrabatt, om man inte renoverar ett gods eller liknande.

En annan fördel med att låta entreprenörsfirman stå för inköpen av merparten av byggvarorna, är att det då blir entreprenören som också ansvarar för returen av eventuella felleveranser eller material som man köpt in för mycket av. Ofta är det också så att entreprenören kräver att man använder specifika produkter för att de ska kunna garantera kvalitén i det utförda arbetet. Detta gäller inte minst produkter för våtrum. Utöver detta har entreprenören sin yrkeskompetens att luta sig emot, vilket gör inköpen betydligt enklare. Entreprenören vet vilka varor som är vettiga att använda till olika ändamål, och de har koll på bra alternativ om det skulle visa sig att någon produkt är slut på hyllorna. 

Produkter som det är vanligt att man köper in på egen hand är sådant som badrums- och köksinredning, kakel och parkett. Om man ska renovera i Stockholm och ska beställa den här typen av produkter är det viktigt att tänka på att leveranstiden kan vara lång – så beställ dem i tid! Ibland hamnar man till och med på väntelista för vissa typer av produkter. I det fall som du valt att stå för materialanskaffningen själv och materialet inte finns på plats när hantverkarna behöver det, så behöver man i många fall betala för de timmar som hantverkarna får vänta. Om du istället överlåter inköpen på entreprenören så slipper du att hamna i den situationen.

Välj en lämplig finansieringsform

I samband med att du planerar att dra igång ett projekt för att totalrenovera din bostad är det A och O att du får koll på ekonomin och dina budgetramar i ett tidigt skede. Det finns flera sätt att finansiera ett projekt av den här typen. I det fall man sparat ihop tillräckliga medel för projektet, är det mest fördelaktiga att betala sin totalrenovering med eget kapital. Då slipper man hantera de räntekostnader som kommer med att ta lån. Dessutom är de ränteintäkter som man får från sparandet ofta obetydliga i jämförelse med räntan man får betala för ett lån. Det är emellertid långt ifrån självklart att man har tillräckligt med kapital för att finansiera hela renoveringsprojektet, och det finns flera olika former av extern finansiering som man kan använda sig av.

Ett alternativ är att utöka bolånet. I samband med en totalrenovering sker detta inte sällan i form av en byggnadskredit som nyttjas under projektet för att sedan omvandlas till ett utökat bolån med samma ränta som det övriga lånet. Beroende på bankens bedömning av din betalningsförmåga kan du belåna din bostad upp till 85 % av dess värde. Detta är det näst mest fördelaktiga alternativet efter eget kapital, i och med att räntan vanligtvis är mycket låg. Var bara vaken på att amorteringskraven kan göra att du behöver amortera mer när du utökar ditt bolån. 

Som ett sista alternativ kan man också finansiera sin totalrenovering med hjälp av olika typer av konsumtionslån. Detta är det absolut dyraste alternativet eftersom räntorna är höga. Detta är en finansieringsform som förutsätter att man kan betala av lånet i snabb takt.

Regler

Det är inte alltid som man behöver söka bygglov i samband med att man ska totalrenovera, men i en del fall är detta nödvändigt. Ibland räcker det dock att man anmäler de planerade förändringarna till kommunen. För att vara på den säkra sidan bör man alltid kontakta byggnadsnämnden i kommunen för att diskutera förutsättningarna för det enskilda projektet. Nedan hittar du emellertid en översikt av några av de allra vanligaste anledningarna till att man behöver ansöka om bygglov eller anmäla ändring i samband med omfattande renoveringsprojekt:

Ändrad användning: I det fall man planerar förändringar som innebär att en del av bostaden som ännu inte är godkänd som boyta ska göras om till bostadsrum, räknas detta som ändrad användning. Exempel på detta kan vara att ett förrådsutrymme eller en kallvind ska göras om till vardagsrum eller sovrum. Den här typen av ändringar kräver att man som minimum gör en anmälan till kommunen, men i vissa fall kan du också behöva söka bygglov. Det räknas emellertid inte som en ändring om man gör om vardagsrummet eller köket till sovrum, eftersom de allihop redan är bostadsrum. 

I en del fall kan du behöva hjälp i dialogen med kommunen – med bygganmälan eller med din ansökan om bygglov – allt beroende på hur komplexa och omfattande förändringarna är. Du kan överlåta jobbet till någon annan genom att anlita en arkitekt, alternativt överlåta jobbet till den entreprenör som du redan bestämt dig för att involvera. Läs gärna mer om bygglov, ändringsanmälan och byggregler på Boverkets hemsida.

Ändring i bärande konstruktion: Alla tilltag som kräver förändringar i bostadens bärande konstruktion kräver anmälan till kommunen, men ibland även en bygglovsansökan. Verifiera med kommunen exakt vad som krävs i ditt fall.

Bruten brandcell: I de fall som en förändring av bostaden gör att en brandcell bryts, eller påverkar brandskyddet väsentligt på något annat sätt, kräver detta en anmälan till kommunen. I detta fall bör du ta hjälp av en fackperson. Normalt sett är exempelvis varje lägenhet i ett flervåningshus en brandcell, och ett typisk exempel där en brandcell kan brytas är vid byte av golvbrunnar i golv mot en annan lägenhet. Detta förutsatt att våningsavdelaren inte är i betong.

Fasadändring: Om du planerar att göra väsentliga förändringar av fasaden i samband med att du ska renovera i Stockholm – som att sätta in nya fönster, så kommer detta i de allra flesta fall vara en lovpliktig ändring. Just detta exempel är vanligt i de fall som man bygger ut källaren och har behov av att sätta in nya fönster för att säkerställa att det finns adekvata rymningsvägar och ljusinsläpp.

Även i de fall som de åtgärder som du planerar för inte kommer orsaka någon av förändringarna ovan så finns det ytterligare ändringar som du kan behöva söka bygglov för eller som triggar anmälningsplikt till kommunen. Rådgör gärna med entreprenören kring detta, utifrån entreprenörens tidigare erfarenheter. Att kontakta byggnadsnämnden i kommunen är dock något som man aldrig förlorar på, särskilt i och med att det även förekommer lokala regler och lagtolkningar.