Att bygga hus är ett omfattande projekt. Det kräver att man är väl förberedd, involverar hantverkare inom en rad olika fackområden och förutsätter att man har god kontroll över finansiering och kostnader. I den här artikeln får du veta mer om hur du kan förbereda dig på den här processen. Du kan bland annat läsa om den prislapp som du kan vänta dig på projektet, hur man går tillväga för att hitta en lämplig entreprenör, och så får du en inblick i hur processen ser ut.

Skaffa översikt av utgifter och budget

När man ska bygga hus handlar det om stora pengar. Exakt hur mycket som ett husbygge kan kosta hänger både på komplexitet, storlek och standard. Det är svårt att uppskatta en mer precis summa utan att först få ut en fackkunnig person på platsbesök, men man kan i varje fall skapa sig en ungefärlig bild av kostnaden genom att titta på genomsnittspriset för att bygga hus.

Baserat på prisstatistik från marknadsplatsen Byggstart ligger kostnaden för att bygga ett nytt hus på omkring 28.000 kr per kvadratmeter i genomsnitt. Detta svarar mot en totalkostnad på runt 3,5 miljoner kronor för ett komplett hus på 125 kvadratmeter. Det förekommer dock stora prisvariationer. De lägsta kvadratmeterpriserna hamnar kring 22.000 kr per kvadratmeter, medan de högsta kan sluta på över 45.000 kr kvadraten. De här snittpriserna inkluderar allt arbete och material som är kopplat till uppförandet av huset.

Arkitekt- och projekteringskostnader är däremot inte inkluderade i riktpriserna. Dessa kan variera från totalt 200.000 kr till över en miljon kronor, beroende på typen av projekt.

Det är en lång rad faktorer som påverkar slutpriset i samband med att man ska bygga hus. När det gäller markarbetet och materialen till konstruktionsarbetet så har man små möjligheter till att påverka kostnaderna som byggherre. Något som man däremot kan påverka är den standard som man uppför huset i och vilka ytskikt som man använder både ut- och invändigt. Härmed går det faktiskt att påverka slutpriset för projektet.

Innan man drar igång med att planera själva arbetet så är det viktigt att man skaffar sig en översikt av de medel som man har tillgängliga för projektet. På så vis kan man försäkra sig om att man planerar ett projekt som man faktiskt har möjlighet att finansiera. Man bör även vara noggrann med att sätta av pengar till oförutsedda utgifter. Genom att göra detta minskar man risken för att det dyker upp överraskningar som sätter stopp för att ta projektet hela vägen in i hamn. Lite längre ner i artikeln kan du läsa mer om olika sätt att finansiera husbyggnation.

Välj entreprenadform och hitta hantverkare

För att kunna genomföra ett byggprojekt med ett lyckat slutresultat är det viktigt att säkra upp att man har duktiga hantverkare med sig på resan. För den här typen av projekt bör man leta efter entreprenörer med kompetens inom konstruktion och långtgående erfarenheter av att bygga hus. De bör dessutom kunna visa på lyckade resultat från liknande projekt. Sist men inte minst bör man givetvis titta efter hantverksfirmor som erbjuder sig att göra jobbet till ett konkurrenskraftigt pris.

Innan man börjar kontakta hantverkare för uppdraget behöver man bestämma sig för vilken typ av entreprenad som man ska använda sig av för projektet. Som byggherre har man huvudsakligen två olika alternativ – att köra projektet som en huvudentreprenad eller som en delad entreprenad. En delad entreprenad innebär att byggherren skriver kontrakt med flera olika entreprenörer, en för varje fackområde. Det innebär även att det är byggherren som ansvarar för att koordinera arbetet mellan de olika fackområdena. Väljer man istället huvudentreprenad som organiseringsform så kontrakterar man endast en entreprenör. Huvudentreprenören står då som ansvarig för att bemanna upp projektet med all nödvändig kompetens, samt för att koordinera och driva projektet framåt. Huvudentreprenören utför vanligtvis delar av arbetet på egen hand och tar in underentreprenörer på de områden som de själva inte har kompetensen.

I samband med att man ska bygga hus väljer de flesta byggherrar att organisera projektet som en huvudentreprenad. På så vis slipper man själv att lägga tid och energi på att organisera och koordinera mellan de olika fackområdena, vilket annars kan vara mycket krävande. Utöver detta blir det betydligt enklare att hantera eventuella fel eller brister som upptäcks, om man har kört bygget som en huvudentreprenad. Oavsett det område som felet kan härledas till är det då huvudentreprenören som ansvarar för att felet åtgärdas. 

Oavsett om man väljer att köra sitt husbygge som en delad entreprenad eller huvudentreprenad kan man komma i kontakt med kvalitetssäkrade hantverksfirmor via marknadsplatsen Byggstart.se.

Att bygga hus – steg för steg

Det innebär en omfattande och tidskrävande process att få upp ett hus. Vanligtvis tar det över ett år från det att man startar upp dialogen med en arkitekt till dess att huset är färdigbyggt och redo för inflyttning. Här finns en översiktlig genomgång av de viktigaste stegen i byggprocessen:

1. Finansiering och budgetramar: Innan man drar igång med projektet är det viktigt att kartlägga de ekonomiska förutsättningarna för projektet. Detta innebär att man behöver tar reda på hur projektet ska finansieras och hur mycket pengar som finns tillgängligt för projektet – man sätter alltså de ekonomiska ramarna för husbygget. Budgetramarna avgör storleken på huset, husets standard och byggmetoden. Det är rekommenderat att man drar upp de ekonomiska riktlinjerna i samarbete med banken.

2. Arkitektritningar och bygglov: När man ska bygga ett bostadshus – och alltså inte ett attefallshus eller en annan bygglovsbefriad komplementbyggnad – behöver man först lämna in en bygglovsansökan till byggnadsnämnden i kommunen. Till detta krävs detaljerade ritningar av både husets planlösning och konstruktion, samt av tomten. Oftast behöver man ta in en arkitekt som tar fram arkitektritningarna och gör projekteringen, och som kan ge ytterligare stöd vid behov under ansökningsprocessen.

En annan möjlighet som man har är att överlåta hela husbygget till en leverantör av nyckelfärdiga hus. Då monteras huset istället av prefabricerade element. Detta innebär emellertid att man har färre möjligheter att påverka utformningen av huset, och dess utseende.

3. Byggmetod och detaljprojektering: Det är en god idé att ha en plan för vilken sorts byggmetod och byggmaterial som man vill använda sig av för sitt hus. Husets utformning och standard hänger delvis ihop med om man vill ha ett platsbyggt hus eller ett prefabricerat modulhus, samt om man ska bygga i lösvirke, betong, leca eller något annat material. Det är bra att ha tänkt till kring detta innan arkitekten påbörjar sitt ritarbete.

4. Val av entreprenör: När man fått sitt godkännande från kommunen är nästa kritiska steg att välja ut en kompetent och pålitlig entreprenör till projektet. Det är centralt att den entreprenör som man bestämmer sig för har goda referenser från liknande arbete, en solid ekonomi, tillräcklig kapacitet att ta sig an projektet, samt alla nödvändiga tillstånd på plats. Det är rekommenderat att man hämtar in minst 2 anbud från olika entreprenörer – helst 3. När man valt entreprenör för uppdraget är det viktigt att skriva ett detaljerat kontrakt innan man drar igång det praktiska arbetet.

5. Konstruktion av huset: Själva resningen av huset inkluderar flera steg. Det är många fackområden som behöver administreras och organiseras för att få ihop ett lyckat projekt. I samband med ett projekt som är så omfattande så väljer därför de flesta att organisera arbetet i form av en huvudentreprenad. I det fallet har man ju endast en aktör att förhålla sig till under projektets gång, och det är då den här parten som ansvarar för koordineringen av allt arbete.

6. Slutbesiktning: När arbetet är klart bör man ta in en extern och oberoende fackman för att göra en slutbesiktning av huset. Besiktningsmannen kommer då undersöka bygget och säkerställa att allt arbete blivit utfört i enlighet med gällande krav – och motsvarande för de material som använts. I de fall som besiktningsmannen upptäcker fel eller brister noteras dessa. Det är vanligt att man håller inne den slutgiltiga betalningen av kontraktsbeloppet tills dess att man kan konstatera att alla brister har åtgärdats av entreprenören

7. Slutdokumentation: När slutbesiktningen är avklarad och eventuella fel eliminerats så är det viktigt att man ser till att man få relevant dokumentation skickad till sig. Detta är det slutgiltiga steget i samband med husbygget. Slutdokumentationen ska beskriva det arbete som utförts, vilka material som använts, samt under vilken tidsperiod som uppdraget utfördes.

Om du funderar på att bygga ett nytt hus kommer du förmodligen att sälja din nuvarande bostad samtidigt. Då kan det vara klokt att använda en tjänst där du kan jämföra mäklare och mäklararvodet, så att du hittar den bästa fastighetsmäklaren för dina behov.

Inköp av material och produkter

Många som står i startgroparna för att bygga hus funderar över hur man man ska göra med materialinköpen och vad som lönar sig bäst i sammanhanget. Här är det rekommenderat att man låter entreprenören ta ansvaret för inhandlingen av byggvaror och andra produkter som behövs för konstruktionen. Det finns flera orsaker till detta, bland annat följande:

• Avtal med fasta leverantörer: Entreprenörer har i regler leverantörer som de använder sig av regelbundet i samband med materialanskaffning till olika projekt. De har därmed bra koll på produktsortimentet och känner till materialen.
• Erfarenhet av uppmätning och materialåtgång: Som byggherre är det svårt att ha någon känsla för hur mycket material som man ska köpa och vilka mått som passar för specifika ändamål. Detta är emellertid något som en entreprenör är proffs på. Som entreprenör är man van vid att mäta upp och beräkna åtgång av olika typer av material.
• Bättre priser: Som lojal kund som dessutom handlar stora volymer årligen, så får man ofta handla till rabatterade prislistor hos leverantörer och byggvaruhus. Om entreprenören får 40 % rabatt på varorna är det vanligt att du som byggherre i varje fall får ta del av halva den rabatten.
• Ansvar vid leveransproblem och skador: Skulle något vara fel vid leveransen av beställt material, eller om det uppstått någon skada på en produkt, så är det entreprenören som har det fulla ansvaret för att detta korrigeras. Gör man inköpen på egen hand är det också man själv som ansvarar för byggvarorna, samt de eventuella förseningar som kommer av de materialrelaterade problemen.

När det gäller produkter som inte är avsedda att användas i samband med konstruktionen – köksinredning, kakel, armaturer och så vidare, är det dock upp till byggherren att bestämma hur man vill göra med inköpen. Detta är ju material som man som byggherre väljer ut helt själv, utifrån egna behov, personlig smak och plånbok. Här finns stora möjligheter att påverka prislappen på projektet. Om man vill få ner priset på den här typen av produkter så kan man bland annat göra följande:

• Jämföra priser: Det är en god idé att jämföra priserna för motsvarande produkt hos flera konkurrerande byggvarukedjor. Ibland förekommer det stora skillnader i pris beroende på vem som är leverantören. Ta gärna nätet till hjälp för att hitta eventuella utförsäljningar eller kampanjer.
• Beställ varor från välkända byggvaruhus: För att försäkra dig om att leveransen kommer att äga rum enligt plan, och att du ska få de produkter som du beställt, så är det ofta bra att beställa materialet från något av de mer välkända byggvaruhusen. De större varuhusen har ofta mer generösa policyer kring byten och returer.
• Köp produkter av god kvalitet: Även om produkter av bättre kvalitet utan tvekan också kommer med ett högre pris, så är det ofta en god investering av köpa material av god kvalitet. Dessa produkter kräver oftast mindre underhåll än budgetvarianterna och behöver inte bytas ut lika frekvent. Produkter med en längre livslängd kostar därmed mindre i det lite längre perspektivet.

Om man låter entreprenören även stå för inköpen av den här typen av varor, så är det viktigt att man förmedlar vilken typ av produkter som man är intresserad av att använda. Lyckas man med detta kan man få de material som man vill ha, samtidigt som det blir entreprenören som ansvarar för inköp och leverans. Och det är många som låter entreprenören göra alla inköp, just för att slippa ägna tid och energi åt det själv.

Hur kan man finansiera projektet?

Att bygga hus är som sagt ett omfattande projekt som involverar stora summor pengar. Av den anledningen är det viktigt att man har en stabil och förankrad plan kring hur bygget ska bekostas. Den vanligaste finansieringsformen när det kommer till att bygga hus är genom att ta ett byggnadslån hos banken. Det kräver vanligtvis en kontantinsats i samband med ett byggnadslån, på samma sätt som vid ett bolån. Som säkerhet för lånet använder banken sedan husets förväntade marknadsvärde när det sedan står klart. Lånet fungerar sedan som en kredit under byggperioden. Upp till ett fördefinierat tak kan krediten användas för att betala de kostnader som uppstår i samband med bygget. När huset är klart lägger man sedan om den nyttjade delen av byggnadslånet till ett vanligt bolån. Under tiden som byggkrediten är tillgänglig är räntan något högre än ett bolån, men sedan hamnar den på samma nivå som andra bolån. Man bör stå helt fast vid att inte starta upp någon form av projektaktivitet innan man har finansieringen klar.

Tumregler för ett lyckat projekt

För att sammanfatta – här är några av de grepp som du kan ta till innan, under och efter projektet för att säkra upp ett lyckat resultat:

1. Sätt upp en detaljerad budget och ta reda på hur du ska finansiera projektet.

2. Skriv ett detaljerat kontrakt med både arkitekten och den entreprenör som du anlitar.

3. Bestäm dig för det utseende och den standard som du vill att huset ska ha tidigt i processen.

4. Kom överens om fasta byggmöten med entreprenören under projektets gång.

5. Ta in en extern, fackkunnig person för slutbesiktning när huset står klart.

6. Se till att slutdokumentationen skickas till dig och verifiera att den innehåller all relevant information. Detta innefattar bland annat en beskrivning av det arbete som blivit utfört och vilka material som använts i samband med projektgenomförandet.