I den här artikeln har vi samlat information som kan vara till hjälp när du funderar på eller har bestämt dig för att att bygga ett flerfamiljshus. Vi ska ta oss an byggprocessen, vilka kostnader du kan förvänta dig och hur du hittar rätt entreprenör för att bygga huset.

Priser och budget

Enligt prisstatistik från marknadsplatsen Byggstart kostar ett flerfamiljs i genomsnitt 28.000 kronor per kvadratmeter. I priset ingår allt som behövs för att kunna genomföra bygget; arvodet till arkitekten och projekteringskostnaden är dock inte inräknat utan tillkommer. Du får räkna med att att betala från 100.000 kronor och uppåt för de arbetena. Det är en rad faktorer som påverkar slutpriset för ett så pass stort projekt som ett husbygge är.  

Tre faktorer som är avgörande för priset på ett flerfamiljshus är:

Komplexiteten avgör hur krävande arbetet som hantverkarna ska utföra är. Det här är en variabel som i hög grad påverkas av förhållanden som är svåra att förutsäga, till exempel hur markförhållandena och terrängen på tomten ser ur. Om det redan står ett hus på tomten och detta ska rivas måste du räkna med kostnader för rivning och bortforsling av rivningsmaterial. Finns det ytlig eller djupare berggrund på tomten kan det bli nödvändigt att bila eller spränga bort den, något som ökar kostnaderna. Som byggherre har du liten möjlighet att påverka dessa parametrar. 

Standarden är däremot en faktor som du som byggherre betydligt fler möjligheter att påverka. Genom att överväga dina val gällande kvalitet, design, teknik- och rumslösningar kan du påverka slutpriset i båda riktningarna. 

Anbuden från entreprenörerna varierar i pris. Vilken entreprenör du slutligen väljer att anlita har därför en stor inverkan på slutsumman. Du kan läsa mer om anbudsprocessen längre ner i artikeln. 

Att bygga ett flerfamiljshus är ett omfattande och dyrt projekt. Därför är det viktigt att du sätter upp en detaljerad budget så tidigt det bara är möjligt. Tänk igenom ordentligt vilka budgetramar du har, det vill säga den maximala summa du har till ditt förfogande för husbygget. Du måste även bestämma dig för på vilket sätt du vill finansiera de olika arbetena. Vi går igenom olika finansieringsprojekt senare i texten.

Hitta hantverkare och välj entreprenadform

I startfasen av byggprojektet måste du ta hjälp av en arkitekt för att rita de ritningar som krävs för bygglovsansökan. Arkitekten står då i regel även som projektör för husbygget och sammanställer samt ansöker om bygglov för din räkning. Det arbetet kostar någonstans runt 100.000 kronor och uppåt, beroende på projektets komplexitet och storlek. Kostnaden kan dessutom variera från arkitektkontor till arkitektkontor, varför det kan vara lönt att kontakta ett par olika aktörer och förhöra sig lite om prisuppgifter.

När arkitekten tar på sig ansvaret för projekteringen och förbereder ansökan till kommunens byggnadsnämnd, gör personen ifråga även en detaljprojektering som innehåller dörr- och fönsterschema, rumsschema och arbetsritningar. Detaljprojekteringen är även nödvändig för att entreprenören ska kunna lämna ett rättvisande anbud på projektet.

När detaljprojekteringen och bygglovsansökan är godkänd kan du påbörja anbudsprocessen. Det är viktigt att du hämtar in anbud från flera konkurrerande aktörer. På så sätt kan du jämföra offerterna för att se vilka tjänster som ingår och kostnaderna för de olika momenten. 

När du gör ditt urval bland de potentiella aktörerna ska du försäkra dig om att de:

• Har positiva omdömen från tidigare kunder
• Har alla nödvändiga certifieringar
• Har en solid ekonomi
• Har bra kommunikationsförmåga

Vidar måste du bestämma dig för hur du vill organisera projektet. Det handlar i huvudsak om två entreprenadformer. 

Totalentreprenad: Vid en totalentreprenad överlåter byggherren allt ansvar för arbetet till en entreprenör. Huvudentreprenören är då ansvarig för att ta in och den arbetskraft som behövs till respektive arbetsområde och koordinera arbetet så att det inte uppstår några krockar eller förseningar. Som byggherre har du bara ett företag och en kontaktperson som du behöver förhålla dig till. Den firma som tar på sig totalentreprenaden utför i regel stora delar av arbetet själv och tar in underentreprenörer på de arbetsområden där de själva inte har kompetens. För ett så krävande och omfattande projekt som att bygga flerfamiljshus väljer de flesta byggherrar att organisera projektet som en totalentreprenad. 

Delad entreprenad: Den här entreprenadformen innebär att du som byggherre väljer ut och skriver kontrakt med ett företag för respektive arbetsområde. När det kommer till ansvarsbiten är det också byggherren som står som ensam ansvarig för att koordinera arbetet och lös eventuella problem med materialleveranser eller arbete som blir försenat. Om du väljer delad entreprenad är det viktigt att du sedan tidigare har vana av att leda stora byggprojekt och att du har den tid som projektet kräver tillgänglig. Fördelen med en delad entreprenad är att du kan handplocka de hantverkare som du vill ha inom respektive fackområde.

Oberoende vilken entreprenadform som du väljer är det av yttersta vikt att hitta kvalificerade och seriösa entreprenörer. Det är en stor fördel om du kan hitta företag som har lång erfarenhet inom området. För att göra urvalsprocessen enklare väljer allt fler byggherrar att hitta hantverkare med hjälp av marknadsplatsen Byggstart.se. Byggstart är en gratistjänst där du kan komma i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer som har relevant erfarenhet.

Förbered projektet genom att göra en noggrann planering

När du ska påbörja ett byggprojekt av den här storleken är det viktigt att du är väl förberedd. Vanligtvis tar det 4-9 månader från byggstarten till dess att flerfamiljshuset är färdigställt och inflyttningsbart. Tidsåtgången beror på projektets storlek och komplexitet. Därför är det viktigt att göra så mycket förberedelser du bara kan så tidigt som möjligt, och det gäller även finansiering, vars olika alternativ du kan läsa om lite längre ner i artikeln. 

Andra punkter som du kan förbereda och lägga till i din tidsplanering är:

• Skriv ett detaljerat kontrakt. Det är viktigt att utarbeta ett exakt och detaljerat kontrakt med både arkitekten och entreprenören. I avtalet ska du skriva in allt arbete som ska utföras. Det lönar sig även att göra en detaljerad tidsplan som anger vilka datum de olika arbetena ska påbörjas och vara avslutade. Då har du lättare för att följa upp projektet och se hur det fortskrider.
• Boka in och genomföra en slutbesiktning. När entreprenören anser att arbetet är slutfört ska du låta en extern certifierad besiktningsman utföra en slutbesiktning. Besiktningsmannen kontrollerar att arbetet är korrekt utfört och i enlighet med gällande lagar och regler. Personen ifråga kommer även att påpeka och dokumentera eventuella brister i arbetet eller andra felaktigheter. ‍
• Slutdokumentation för bygget av flerfamiljshuset. När alla eventuella fel och brister är åtgärdade är det viktigt att du får slutdokumentationen för allt arbete som har utförts. I denna ska det framgå vilka material som har använts, vilken entreprenör som varit ansvarig för respektive arbetsområde och vid vilken tidpunkt arbetet slutfördes.

Överlåt materialinköpen till entreprenören

Det är en rekommendation att överlåta alla materialinköp till entreprenören. Det lönar sig av flera anledningar.

• Kunskap om materialen: Entreprenören har en gedigen kunskap om vilka material som lämpar sig bäst för olika arbeten och projekt. Genom att överlåta materialinköpet till entreprenören är det möjligt att göra ett mer effektivt inköp och undvika felköp. 
• Mått och mängdberäkning: Entreprenören vet av erfarenhet hur stora mängder av de olika materialen som behövs till ett byggprojekt. Har entreprenören köpt in för mycket kan företaget använda överskottet till kommande projekt. 
• Fasta leverantörer: Entreprenörer köper ofta in sitt material från fasta leverantörer. I och med det har de bra kunskap om vilka material som håller en hög kvalitet. 
• Bra priser: Fasta leverantörer kan även ge bra rabatter till sina återkommande kunder. Det gör att entreprenörens rabatter kan komma dig till godo om du låter ta hand om materialinköpet till företaget istället för att göra det själv.

De flesta byggherrar låter entreprenören ta hand om allt materialinköp. Då minskar du risken för att byggprojektet stannar upp till följd av en eller flera försenade materialleveranser.

Välj rätt finansieringsalternativ

Innan du påbörjar planeringen av själva projektet är det viktigt att du tar reda på och bestämmer dig för hur du ska finansiera bygget av ditt flerfamiljshus. Om du inte har kartlagt de ekonomiska ramarna på förhand riskerar du att få avbryta projektet på grund av betalningsproblem, antingen under projektets gång eller efteråt. Se därför till att noggrant undersöka vilka och hur stora ekonomiska medel du har möjlighet att investera i projektet och välj därefter det finansieringsalternativ som passar din ekonomiska situation bäst. 

Om du har möjlighet att finansiera bygget av ett flerfamiljshus med hjälp av sparkapital kan det vara ett optimalt alternativ eftersom du slipper räntekostnaderna som medföljer ett lån. Det är dock inte så vanligt att ha den summa som ett så här stort projekt går på, och därför är det vanligaste finansieringssättet ett lån. Ett lån kan kombineras med sparade medel. när du ska bygga ett flerfamiljshus är det naturligt att ansöka om en byggnadskredit. Eftersom banken tar en högre risk med en byggnadskredit är räntan något högre än för ett bostadslån. Banken tar tomten som säkerhet för byggnadskrediten och betalar ut lånet allteftersom bygget fortskrider. När huset är färdigställt och slutbesiktningen är genomförd görs byggnadskrediten i regel om till ett bolån.

Skriv ett detaljert kontrakt

Kontraktet fungerar som en säkerhet för både byggherren och entreprenören. Ett detaljerat kontrakt skapar en gemensam bild av vilket arbete som ska utföras, något som minskar risken för missförstånd och konflikter under byggprocessen. Avtalet ska även innehålla en tidsplan som anger när de olika delmomenten ska vara klara och när huset ska vara färdigställt. Med ett detaljerat kontrakt och tidsplan är det lättare för dig som byggherre att följa upp arbetet på byggplatsen och upptäcka eventuella förseningar och problem innan de hinner orsaka stora hinder i arbetet.

Här följer några förhållningspunkter som du kan luta dig när du skriver kontraktet och när ditt flerfamiljshus är färdigbyggt:.

1. Gå igenom anbudet från entreprenören noggrant och jämför det med offerterna från de andra potentiella aktörerna. 
2. Läs igenom hela kontraktet ordentligt och ta hjälp av en extern fackperson om du är osäker på vad som ingår i avtalet och vad som eventuellt är utelämnat. 
3. Sätt upp milstolpar, datum för möten och ett slutdatum för projektet i kontraktet. Det gör det enklare för alla att hålla sig uppdaterade om hur arbetet fortskrider och det gynnar och säkerställer även en löpande dialog mellan dig och entreprenören. 
4. Håll inne med den sista delsumman av det totala kontraktsbeloppet tills bygget är slutbesiktigat av en extern, certifierad besiktningsman och eventuella brister som upptäcks vid slutbesiktningen är åtgärdade. Det är vanligt att hålla inne med 10 procent av totalsumman tills allt arbete är godkänt. 
5. Kom ihåg att få all slutdokumentation från entreprenören/entreprenörerna när allt arbete är avslutat och godkänt. Slutdokumentationen är viktig att ha lättillgänglig vid eventuella försäkringsärenden, kommande renoveringar och när tidpunkten när du har bestämt dig för att sälja huset har kommit.