Att gräva ut källare kan öppna upp för flera nya möjligheter. Man kan få ytterligare umgängesytor för familjen. Man kan också få till en uthyrningsdel som kan generera hyresintäkter – delvis till och med skattefria! Samtidigt medför den här typen av projekt ett omfattande arbete. Därför är det viktigt att genomföra noggranna förberedelser. I den här artikeln tar vi oss an de viktigaste punkterna när det kommer till goda förberedelser i samband med att man organiserar en källarutgrävning. Utöver detta tittar vi även närmare på hur man bör finansiera projektet samt vilka regler som man har att förhålla sig till när man ska gräva ut källare.

Priser och budget

Kostnaden för att gräva ut källare kan variera stort från ett projekt till ett annat. Många faktorer spelar in och man kan aldrig få en exakt prisuppskattning innan man fått hem en entreprenör på platsbesök. Som en fingervisning kan det ändå vara bra att veta att snittpriset för att bila upp befintligt golv, schakta ut, isolera och gjuta ny platta, ligger på omkring 5.000 kr per kvadratmeter. Detta genomsnittspris är baserat på data från marknadsplatsen Byggstart.se. 

Slutsumman för just ditt projekt kan alltså landa både under och över det här snittpriset. De faktorer som har störst påverkan på priset i samband med att man ska gräva ut källare är följande:

• Hur djupt man behöver gräva: Detta hänger ihop med dagens och önskad, framtida takhöjd. Kom ihåg att du även behöver ta höjd för ny isolering och bottenplatta när du uppskattar grävdjupet. Utöver detta kan man vilja lägga golvvärme, samt parkett eller klinkers ovanpå betongplattan.
• Markförhållanden: Om förhållandena i backen är ogynnsamma – med berg eller större stenblock, kan totalkostnaden för projektet skjuta i höjden. 
• Ny husgrund: I vissa fall behöver man bygga ett helt nytt fundament till huset i samband med att man gräver ut källaren. Detta innebär ett komplicerat och omfattande arbete, som exempelvis gör att man måste hissa upp huset. Detta är något som kan göra att kostnaden för projektet ökar avsevärt.
• Dränering: De flesta som bygger ut en kallkällare vill passa på att dränera kring huset i samband med projektet. Även i det här fallet varierar priset beroende på rådande markförhållanden, men det beror även på tillgänglighet och grävdjup. I normalfallet kostar dränering omkring 5.000 kr till 6.000 kr per löpmeter. 
• Radonsäkring: I vissa delar av landet finns det förekomst av radon i marken. Radonet kan ta sig in i källaren och då utgöra en hälsorisk. I samband med att man ska gräva ut källare bör man alltså utföra en radonmätning på platsen. Om nivåerna överstiger gällande gränsvärden så måste man addera radonsäkring som ytterligare ett moment i projektet. Detta leder till ökade utgifter.

Kom ihåg att du kan minska utgifterna något genom att ansöka om rotavdrag i samband med att du gräver ut källaren. Man kan beviljas avdrag för arbetskostnader upp till 50.000 kr årligen, just i samband med renoverings- och byggprojekt på huset. I den [här] artikeln kan du läsa mer.

Hantverkare och projektorganisering

En källarutgrävning innebär nästan alltid arbete med påverkan på husgrunden. Om man bilar upp golvet riskerar man att väggarna utsätts för en högre belastning. Har man inte tagit med detta i beräkningarna och har en lösning till hands, så kan konsekvenserna i värsta fall bli dramatiska. Om man använder grävmaskin på ett okunnigt sätt kan effekterna också bli mycket allvarliga. 

När man är klar med sin källarutgrävning behöver man ofta kunna påvisa att arbetet utförts på ett fackmannamässigt sätt, enligt konstens alla regler. I det fall som man är kunnig på området och vill bidra med eget arbete så behöver man höra sig för med entreprenören på förhand, huruvida det finns lämpliga uppgifter som man kan ansvara för. 

Delad entreprenad eller totalentreprenad?

För att gräva ut källare och sedan bygga rummen interiört har man i regel behov av olika hantverkare, inom olika fackområden. Områdena innefattar ofta grävning, betongarbete, isolering och dränering, samt ibland även spräckning av sten och berghällar. I tillägg till detta kommer allt invändigt arbete, som snickeri- och målningsarbete, samt jobb inom tekniska fack, som VVS och el. 

De många involverade parterna medför att man som husägare ofta väljer att genomföra projektet som en huvudentreprenad, med en enda firma som står som ansvarig part för allt utförandearbete. Då slipper man att koordinera arbetet själv, ansvaret för detta ligger istället hos totalentreprenören. En variant som också är vanligt förekommande är att man skiljer ut mark- och grundarbetet, så att detta utförs via ett separat kontrakt. Allt invändigt arbete går då via ett annat. Att man väljer att göra på det här viset är att invändiga och utvändiga arbeten är relativt åtskilda, både vad gäller kompetens och när under projektet som de äger rum.

För att komma i kontakt med seriösa entreprenörer för jobbet kan man registrera sitt projekt på Byggstart.se, en marknadsplats för större bygg- och renoveringsprojekt i hemmet.

Förberedelser

Det är alltid klokt att vara noggrann i förberedelserna innan man går igång med ett byggprojekt, och det gäller inte minst när man planerar att gräva ut källare. Det första steget är i regel att man tar in en fackkunnig person på besiktning – en arkitekt eller byggingenjör, till exempel. Ändrad användning av en källare, från att vara en biyta till att utgöra en boyta, kräver som minst alltid anmälan till kommunen. Detsamma gäller ändring i bärande konstruktion och fasadändringar. Olika faktorer, som hur stor ytan är, men även hur Plan- och bygglagen tolkas i den egna kommunen, kan dock ofta göra att en källarutgrävning blir en tillbyggnad som kräver bygglov. Till bygglovsansökan krävs en hel del material som en arkitekt och/eller en byggingenjör kan hjälpa till med. En arkitekt kan även ge förslag på hur den utbyggda källaren kan nyttjas, rent planlösningsmässigt. För frågor som rör mark- och grundarbete är det vettigt att ta in en gräventreprenör för ytterligare platsbesök.

Byggvaror

De stora utgifterna i samband med en källarutgrävning är det arbetstimmar och maskiner som står för. Vilken typ av material som krävs varierar från projekt till projekt, men vanligtvis innefattas rör, isolering och betong. I regel är det inte värt att man som byggherre lägger sig i den här typen av materialinköp. Om man har tagit in proffs på projektet så är det mycket att vinna på att överlåta materialanskaffningen till dem. En professionell fackman har kunskap kring materialåtgång per produkt, samt vet vilka material som är lättast att arbeta med och som passar bra att kombinera. Av erfarenhet vet hantverkarna också storleksordningen på den leveranstid som man har att räkna med. Om någon byggvara skulle vara slut på hyllorna är en hantverkare också bättre lämpad till att välja ut passande alternativ. 

Notera att vi här pratar om själva utgrävningen av källaren och gjutningen av bottenplattan. När det kommer till det interiöra arbetet och inredningen är det helt andra typer av material som krävs. Då kan man som byggherre vara betydligt mer involverad i urval och inköp.

Finansiering 

När man ska gräva ut källaren är det viktigt att man har en robust finansieringsplan i ryggen inför projektstarten. När man ska gräva ut källare är det nämligen inte ovanligt att det dyker upp oförutsedda utgifter under projektets gång. Man kan upptäcka att förhållanden i marken är komplicerade vilket ger ökade kostnader. Man kan dyka på fuktrelaterade problem kopplade till grunden eller till en bristfällig dränering. Summa summarum betyder detta att budgeten och finansieringen behöver kunna tåla större svängningar utan att detta får ekonomin att spricka. 

Husägare som ska finansiera en källarutbyggnad använder sig i regel av något av följande finansieringsalternativ:  

• Ökad belåning av huset. Om man i nuläget har ett lån på huset kan man normalt sett utöka detta till 85 % av husets värde. Den enda begränsningen ligger i att den egna ekonomin ska bedömas tåla ökade ränteutgifter och lagstadgad amortering. Detta är ett populärt sätt att finansiera alla typer av byggprojekt på bostadshus, eftersom räntan är låg på bolån. I vissa fall kan bolånet också utökas genom att man först beviljas ett byggnadskreditiv för källarprojektet. Då tar man husets förväntade, framtida värde som säkerhet, med en något högre ränta under tiden som krediten är tillgänglig. När projektet är klart och man verifierat att förväntningarna om värdeökningen infriats, lägger man om krediten till att bli del av bolånet. Då med samma låga ränta som det övriga bolånet.
• Eget kapital. Om man har tillräckligt med eget kapital på banken kan det vara rimligt att man investerar detta i att gräva ut sin källare. Att gräva ut källare utgör ett effektivt sätt att öka bostadens boyta, och därmed bostadens värdering. Det man bör ha med sig är att, även om bostaden ökar i pris, så kan arbetet ibland bli komplicerat och mycket kostsamt. Enligt tjänsten Byggstarts prisdatabas ligger snittpriset för att gräva ut källare på omkring 900.000 kr. Det krävs därmed att man har ett stort sparkapital för att kunna finansiera ett projekt av det här slaget full ut.

Glöm inte att du kan ansöka om rotavdrag för arbetskostnader upp till 50.000 kr. Detta gäller för alla renoverings-, om- och tillbyggnadsprojekt på den egna bostaden. I den här artikeln kan du läsa mer.

Regler

Som tidigare nämnts behöver man oftast söka bygglov hos kommunen när man ska gräva ut källare. Eftersom det finns många parametrar som påverkar om man endast behöver göra en bygganmälan eller om man behöver söka bygglov, och eftersom det även kan finnas lokala avvikelser avseende lovplikten, så bör man alltid diskutera frågan med byggnadsnämnden i kommunen på ett tidigt stadium. Inte sällan behöver man involvera en arkitekt eller en byggnadsingenjör i samband med den här typen av projekt, och de kan vara till hjälp både i dialogen med kommunen och när det kommer till att ta fram eventuella bygglovshandlingar.  

Utöver de regler som gäller för bygglov finns det även en rad byggtekniska krav som ställs på en källare för att den ska få klassificeras som bostadsrum: 

• Utrymningsvägar: Alla sovrum och andra bostadsrum, måste vara utrustat med en godkänd utrymningsväg som leder ut ur huset. När det kommer till rum på källarvåningen kan detta motsvara en källardörr som leder ut, alternativt ett fönster med sammanlagda dimensioner (höjd + bredd) på minst 1,50 meter. Därav ska bredden utgöra minst 60 centimeter och höjden minst 50 centimeter. Ibland kan man behöva gräva ut för fönsterbrunnar för att möta upp det här kravet.
• Takhöjd: Som ett minimum ska takhöjden i bostadsrum i källarplan vara på 2,30 meter. På begränsade ställen i rummet tillåts den vara ner mot 2,10 meter, exempelvis där det förekommer rördragningar i taket, eller liknande. God boendestandard anses det dock vara vid en takhöjd på 2,40 meter, vilket är den höjd som gäller för bostaden i övrigt, undantaget eventuellt vindsplan.
• Ventilation: Vad det här kravet innebär i praktiken varierar från källare till källare. Oavsett vilket, krävs en god ventilation.
• Isolering: Vilken typ av isolering som man väljer att lägga är upp till var och en. För att fungera som bostadsrum finns det gränsvärden för hur kallt ett golv får vara och motsvarande finns även för temperaturen i rummet i övrigt. Det finns mycket lite att tjäna på att snåla med isoleringen. En dåligt isolerad källare leder till låg boendekomfort, höga uppvärmningskostnader och en förhöjd risk för fuktskador. Om du planerar att hyra ut källaren blir det svårt att ta ut en bra hyra om isoleringen är i underkant.‍
• Dagsljusinsläpp: Ett fönster som svarar mot kravet på utrymningsväg kommer även svara mot kravet om dagsljusinsläpp. Det föreligger inga krav om att fönstret ska vara placerat på ett sådant sätt att det finns fri sikt, men dagsljus behöver kunna ta sig in.