hemsmart
Sök
Även i samband med att man ska bygga ett litet bostadshus så finns det många saker att ta hänsyn till. Man behöver tänka på bygglov, detaljplan och projektorganisering, för att nämna några saker. Utöver detta tillkommer det frågeställningar som just uppstår i samband med att man bygger småhus – hur ska man tänka för att få till ett effektivt sätt att få in alla funktioner som man vill ha i ett hem på den mindre ytan? Här följer 20 råd och tips till dig som planerar för att bygga småhus.
Oavsett storlek och målbild är det alltid nödvändigt att man har finansieringen i ordning innan man påbörjar ett byggprojekt. Här ska man vara tidigt ute för att få reda på hur mycket medel som finns tillgängligt för projektet i sin helhet, samt hur mycket som man kan sätta av till de olika delarna av husbygget. På så vis slipper man slösa bort tid på att planera för lösningar som det senare visar sig att man inte har råd att realisera i praktiken.
Ytterligare en ekonomisk del av förberedelsearbetet är att göra upp en verklighetsförankrad och detaljerad budget, för att på så vis kunna göra byggprocessen så förutsägbar och behaglig som möjligt. Vet man hur de ekonomiska förutsättningarna ser ut och har verktygen att följa upp ekonomin längs vägen, slipper man oroa sig för att kostnaderna glider iväg. Genom att ha en ekonomisk översikt kan du snabbt se om något blir dyrare än vad som först antagits och du kan då parera genom att justera andra kostnadsposter, kopplat till exempelvis inredning. Tänk på att sätta av 10–20 % av budgeten till oförutsedda utgifter.
Du kommer att behöva ha en väl utarbetad projektplan när du går till banken för att få lån, men även i samband med att du ska presentera ditt byggprojekt för entreprenörer i samband med anbudsprocessen. Detta är nödvändigt för att en entreprenör ska kunna prissätta projektet, samt för att banken ska kunna utvärdera projektet ur ett belåningsperspektiv. I tillägg till detta krävs det en detaljerad dokumentation och beskrivning av det planerade bygget för att få bygglov beviljat.
Förutsatt att man inte bygger ett komplementbostadshus, i form av ett attefallshus (<25 kvadratmeter) på en tomt där det redan står ett bostadshus, så krävs det alltid att man söker bygglov innan man bygger ett småhus. Både bygglov och startbesked behöver finnas på plats innan man drar igång med någon form av gräv- eller byggarbete. Det är alltid bäst att ta hänsyn till förhållandena på platsen, detaljplanen och andra kommunala bestämmelser när man utformar sin bygglovsansökan. Kontakta gärna byggnadsnämnden i kommunen så får du reda på exakt vad som gäller där du har din tomt.
Att resa ett helt nytt hus är alltid ett omfattande projekt, även om storleken på huset är något mindre. För att säkra upp att man kommer att bli nöjd med resultatet är det viktigt att man investerar i duktiga hantverkare för projektet. Det är helt avgörande att man väljer en hantverksfirma som har erfarenhet av liknande projekt och som tar sitt uppdrag seriöst. Det lönar sig att göra en del undersökningar innan man ingår avtal med en aktör. Både för att försäkra sig om att man har rätt kompetens, men också för att se till att den firma som man anlitar inte riskerar att gå i konkurs.
Det lönar sig alltid att hämta in flera offerter i samband med att man ska starta upp ett projekt. I det läget kan man ställa de olika anbuden mot varandra, och jämföra dem både avseende pris och vad som de olika hantverksfirmorna inkluderat i de olika erbjudandena. På så sätt blir det enklare att skapa sig en bild av hur det ser ut på marknaden och vad som utgör ett konkurrenskraftigt pris.
Ett gott råd är att använda sig av marknadsplatsen Byggstart.se. Här kommer man bara i kontakt med entreprenörer och hantverksfirmor som redan har kvalitetssäkrats och man får då anbud från flera aktörer.
Det är viktigt att man har en uppdaterad bild av var det är rimligt att prislappen hamnar när man planerar för att bygga småhus. Innan man påbörjar arbetet med att leta upp en lämplig entreprenör bör man titta på vad liknande projekt normalt sett kostar. Genom att använda oss av prisdatabasen hos Byggstart kan vi sluta oss till att det i genomsnitt kostar runt 28.000 kr per kvadratmeter att bygga hus. Det är dock värt att notera att det finns en del variation i det här priset, och normalt sett ligger småhus på ett något högre kvadratmeterpris. Detta kommer sig av att engångskostnaden för tekniska lösningar, som vatten och avlopp samt elinstallationer, är relativt hög och beror endast till en mindre del på husets storlek.
Antalet våtrum och kök, samt placeringen av dem, har stor påverkan på totalpriset för huset. Det är bra att ha koll på vad det är som driver upp priset i samband med att man bygger hus. Därmed kan man ta till nödvändiga grepp för att minska utgifterna. Samtidigt är det viktigt att tänka in standard och livslängd i ekvationen. Det är inte nödvändigtvis så att det som är billigast för stunden är den mest plånboksvänliga lösningen på lite sikt.
Mycket kan hända längs vägen när man bygger småhus, och man bör redan på förhand ha kommit överens med entreprenören om hur olika problem ska lösas i det fall som de uppstår. Ett projekt kan till exempel ta längre tid än vad som förutspåtts. Det kan även uppstå förseningar på grund av utebliven leverans av material, eller liknande. Konsumentverket har tagit fram kontraktsmallar för inköp av hantverkstjänster och för entreprenad. Det är en god idé att utgå från dessa eftersom de är tydliga och lätta att använda. Med ett tydligt kontrakt som båda parter kan luta sig mot minskar risken för konflikter och missförstånd. Du hittar kontraktsmallarna på Konsumentverkets hemsida.
Som byggherre är det är inte så vanligt att man köper in byggmaterialen själv, och det finns flera orsaker till att man bör överlåta den här uppgiften till proffsen. Bland annat kan det vara svårt för en oerfaren byggherre att beräkna materialåtgången på ett korrekt sätt, och även att avgöra vad som är lämpliga material att använda. Entreprenörer och hantverksfirmor har ofta också bra avtal med sina leverantörer, och kan därmed erbjuda dig bättre priser än vad du kan förhandla fram själv som privatperson. I tillägg till detta blir man själv den part som är ansvarig för att allt material levereras i tid, och om det skulle visa sig vara fel på materialet som levereras behöver du själv stå för konsekvenserna och ordna upp detta. Hantverkarna behöver få ersättning för sin tid, även i det fall som de blir stående i väntan på att materialet som krävs ska komma.
Även ett mindre hus kräver sin tid för att komma på plats och det är viktigt att man har realistiska förväntningar på hur lång tid projektet kommer att ta. En fackkunnig person har ofta betydligt bättre förutsättningar för att uppskatta tidsåtgången för att bygga småhus. Sätt dig ner tillsammans med entreprenören och diskutera er fram till hur en verklighetsförankrad tidsplan kan se ut.
Det finns inget rätt eller fel när det kommer till hur man ska organisera ett byggprojekt. Det vanligaste är emellertid att man väljer att genomföra husprojekt i form av en totalentreprenad. Detta innebär att man som byggherre har en enda entreprenör att förhålla sig till, som är ansvarig för det arbete som utförs av entreprenören själv samt av de underentreprenörer som tas in. Vid en delad entreprenad är det byggherren själv som tar in olika hantverksfirmor för de olika fackområden som berörs, och det är även byggherren som koordinerar hantverksfirmorna sinsemellan. Detta kan vara ett krävande arbete för någon som inte redan har erfarenhet av att organisera och leda byggprojekt. Det innebär garanterat att man får investera en hel del tid.
När man bygger ett helt nytt småhus har man möjlighet att redan från början ta till grepp som kan göra huset mer energieffektivt. Detta kan handla om hur man isolerar, egen energiproduktion i form av solceller, att installera vattenburen värme, eller annat. Detta är sådana åtgärder som kommer med en initial extra kostnad, men som reducerar kostnaderna för energiförbrukningen därefter.
Om man ska bygga just ett småhus behöver man all plats man kan få, men det kan likväl vara en idé att utvärdera möjligheten att ordna med en uthyrningsdel i samband med bygget. Detta kan exempelvis handla om en källarlägenhet. När man hyr ut en lägenhet eller ett rum behöver man endast skatta för de hyresintäkter som överstiger 40.000 kr per år. Om huset har en separat uthyrningsdel leder detta ofta även till en högre värdering på huset.
Med få undantag så dyker det alltid upp saker som man inte planerat för i samband med att man bygger hus. Det lönar sig därmed alltid att förvänta sig oförutsedda händelser och därmed också kostnader. Det finns dock saker man kan göra för att stå bättre rustad när det sker. Med en god kostnadsuppföljning och med en väl tilltagen buffert i budgeten (gärna 10–20 %) så har du möjlighet att planera om och slippa att bygget riskerar att gå i stå. Ha även visst svängrum i tidsplaneringen – tidsplanen bör ses som ett levande dokument och inte ett facit.
När man tar sig an ett projekt av den här magnituden, avseende omfång och budget, så bör man se till att arbetet blir utfört ordentligt från början. Det lönar sig att investera i kompetenta och erfarna hantverkare, snarare än att till exempel ta på sig arbetsuppgifter själv som man kanske inte har kunskap eller tid till att utföra. Det betalar sig i längden att vara noggrann och göra rätt från början. Det är betydligt dyrare att åtgärda fel i efterhand än att bekosta att få saker och ting ordentligt gjorda från början.
Det är härligt att få vara kreativ med material och lösningar, och när man bygger ett nytt småhus startar man med ett blankt papper. Man kan helt enkelt skräddarsy bostaden efter sina egna önskemål, och möjligheterna begränsas vanligen endast av plånboken. Det kan emellertid även vara smart att tänka in att huset ska kunna vara attraktivt för andra också.
Även om det antagligen inte är aktuellt i första taget, så bör man alltid tänka in möjligheten till att kunna sälja bostaden vidare. När man bygger i mindre skala kan det hända att man anpassar huset efter mycket specifika behov och önskemål, som kanske inte passar de som inte har exakt samma livsstil. Detta kan vara bra att ha i bakhuvudet när man planerar upp och inreder sitt nya småhus.
Hustomter kommer i många olika former och skepnader – alla med sina fördelar och nackdelar. Här gäller det att tänka till kring hur man får mest ut av platsen och hur man kan väva in huset i sin omgivning. I ett naturskönt och insynsskyddat område kan omgivningarna utgöra en fondvägg inne i huset om man satsar på större glaspartier. På motsvarande sätt – sett utifrån, kan man anpassa fasadbeklädnaden för att bättre smälta in i, eller kanske lyfta fram, omgivningarna.
