hemsmart
Sök
Med den här artikeln vill vi ge dig som ska bygga hus några goda råd. Det finns många saker att ta i beaktande när man ska igång med ett så här stort projekt, både vad gäller förberedelser och byggprocess, men också vad gäller livet runtomkring projektet.
Det är viktigt att man har finansieringen på plats redan tidigt under processen. Finansieringen sätter ramarna för budgeten och därmed för hela projektet. I den ekonomiska planeringen är det viktigt att spika på vilket sätt man ska bekosta sitt husbygge, vilka budgetramar man har, samt även hur amortering av lån och betalning av räntor ska ske. Finansieringen utgör visserligen “bara siffror”, men det är viktigt att man säkerställer att ekonomin är lika solid som marken som huset ska byggas på, innan man ger sig in i ett så här storskaligt projekt.
Det är mycket viktigt att man genomför en besiktning av tomten som man planerar att bygga på. På så vis kan man verifiera att tomten är lämplig för bebyggelse. Man kan också undersöka vad för typ av hus som man kan bygga – passar tomten för ett prefabricerat hus, eller behöver man platsbygga huset från grunden? En besiktning ger även förutsättningar för att skatta kostnaderna för projektet.
Förutsatt att man inte ska låta bygga ett nyckelfärdigt hus av färdiga element, är det rekommenderat att man tar in anbud från ett antal olika arkitektkontor innan man börjar leta efter lämpliga hantverkare. Arkitektfirman står både för ritningarna av huset och projekteringen av projektet. Ofta blir arkitekten även involverad i bygglovsansökan hos kommunen, genom att ansvara för att ta fram de nödvändiga handlingar som ska lämnas in i samband med ansökan till kommunen.
Med en arkitekt med på tåget så kan man får hjälp med att hitta lösningar som passar både de egna behoven och den budget som man satt upp. Om man ser att totalkostnaderna kommer att skjuta i höjden så kan man försöka minimera antalet specialanpassade lösningar. I de allra flesta fall är standardlösningarna billigare men alltjämt fungerande – annars hade de aldrig blivit “standard”.
När man ska hämta in anbud från olika entreprenörer är det bra att ha en grundlig detaljprojektering att hänvisa till. När man kartlagt alla förutsättningar i form av planlösning, terräng och så vidare, är det lättare för entreprenörerna att komma med ett realistiskt prisestimat på projektet. När man ska bygga hus är det vanligaste scenariot att man väntar med att kontakta några entreprenörer till dess att man lämnat in sin bygglovsansökan. Vid det laget har arkitekten i regel gjort en noggrann projektering, och man har också tid till att hitta en bra entreprenör medan man väntar på besked.
När man går i gång med en anbudsprocess är det ofta både rimligt och lämpligt att ta in anbud från tre olika entreprenörer. Genom att hämta in flera offerter ges man möjlighet att ställa dem mot varandra och jämföra dem. Här är det viktigt att man inte endast jämför totalpriset utan även det övriga innehållet. Om ett av de erbjudanden som du fått är betydligt lägre i pris så kan det helt enkelt bero på att innehållet är ett annat än hos de övriga.
Om man vill komma i kontakt med kompetenta hantverkare och entreprenörer kan man göra detta genom att lägga ut sitt projekt gratis på marknadsplatsen Byggstart.se. Då får man ta emot offerter från flera lämpliga aktörer, helt utan förpliktelser.
När man ska ta in hantverkare till sitt projekt så är det dags att fundera över hur man vill organisera sitt husbygge. Man har då att välja mellan en huvudentreprenad eller en delad entreprenad.
Den stora fördelen med en huvudentreprenad är att man då endast ingår avtal med en enda firma. Den här firman är då huvudentreprenör i projektet och ansvarar för att ta in all nödvändig kompetens – via anställda inom det egna företaget eller från underentreprenörer. Utöver detta ser även huvudentreprenören till att organisera och koordinera arbetet inom och mellan alla olika fackområden. För dig som byggherre blir alltså projektet betydligt enklare att manövrera om du väljer att genomföra projektet i form av en huvudentreprenad, eftersom du endast kommer att behöva förhålla dig till en enda part under bygget.
Väljer man istället att organisera projektet som en delad entreprenad skriver man kontrakt med flera olika hantverksfirmor. Dessa ansvarar för det utförande arbetet inom respektive fackområde, sedan är det ditt ansvar som byggherre att koordinera allt arbete. Fördelen med den här typen av upplägg är att du kan handplocka hantverkare för de olika områdena. När det kommer till ett så stort och komplext projekt som att bygga hus, så väljer emellertid merparten av alla projektbeställare att organisera arbetet som en huvudentreprenad.
Om man väljer att organisera projektet som en huvudentreprenad bör följande vara inkluderat i offerten från entreprenörerna:
Vid en delad entreprenad inkluderar var och en av entreprenörerna det arbete och material som svarar mot det fackområde som man ansvarar för.
När man identifierat den entreprenör som man önskar att anlita för sitt byggprojekt så är det viktigt att båda parter deltar aktivt i arbetet med att ta fram ett gemensamt kontrakt. Detta kontrakt bör bland annat beskriva det arbete som ska utföras, samt start- och slutdatum för projektet. Med ett bra kontrakt på plats är det enklare att undvika oenigheter och missförstånd som uppdagas först under projektets gång.
Det är också en god idé att bifoga en tidsplan till kontraktet. Även denna bör tas fram i samarbete med entreprenören. Tidsplanen anger när olika moment beräknas vara färdigställda. I samband med att man ska bygga hus kan det handla om när grunden ska vara klar, när takstolarna ska vara resta, och så vidare. Planen gör det enklare för dig som byggherre att få en känsla för om arbetet flyter på planenligt eller ej. Det är även rekommenderat att man lägger in planlagda byggmöten mellan byggherre och entreprenör. Vid mötena får man en samlad uppdatering av hur projektet går, och man kan behandla eventuella frågeställningar inför det fortsatta arbetet.
När det kommer till inköp av material till konstruktionsarbetet och de tekniska lösningarna, så gör man bäst i att överlåta det till entreprenören. Entreprenören har koll på vilka material som passar bäst till olika ändamål, och vilka som är lätta att arbeta med. Ett proffs har även bättre förutsättningar för att göra korrekta mätningar och uppskattningar av åtgången för olika material. En annan fördel, i det fall som det är viktigt att hålla kostnaderna i schack, är att entreprenörerna ofta har fasta leverantörer som de beställer från. Inte sällan har de därmed möjlighet till att handla från rabatterade prislistor. Sammantaget är det många faktorer som gör det lönsamt att lämna över ansvaret för inköpen till entreprenören.
De direkta kostnaderna blir oftast något högre när man köper kvalitetsprodukter. Rekommendationen står dock fast – kvalitet lönar sig i längden, och budgetprodukter ger i regel upphov till mer underhåll och en kortare livslängd hos materialet. Titta alltså efter produkter med garanti som säljs via välrenommerade byggvaruhus. På så vis ökar förutsättningarna för att produkterna ska hålla i lång tid framöver.
En del byggherrar överväger att ta på sig ansvaret för delar av det utförande arbetet. Detta som ett sätt att hålla kostnaderna nere kopplat till mantimmar. För att inte detta ska innebära att man gör sig själv en björntjänst så krävs det dock att man har både tiden och kompetensen som krävs för att utföra arbetet. Det finns en rad nedslående exempel på byggherrar som tagit på sig ansvaret för olika uppgifter, som de sedan inte kunnat utföra i tid. Detta leder till förseningar och ibland kan det även bli nödvändigt att göra om arbetet på nytt för att resultatet inte hållit fackmannamässig kvalitet. I de fall som man ändå vill investera egen tid i projektet är det viktigt att handskaka detta med entreprenören på förhand. Några exempel på sådant som en del väljer att ta på sig ansvaret för själva, är bortforsling av byggavfall, målning, golvläggning och färdigställande av ytor utomhus.
Vanligtvis tar det mer än ett år från det att man kontaktat arkitekt till dess att huset är klart för inflyttning. Det är alltså viktigt att man har en plan för hur man ska bo under tiden som arbetet pågår. När man ska bygga hus är det rekommenderat att man har sin bostad i närheten av byggplatsen, så att man har möjlighet att följa bygget på nära håll. Många väljer att hyra en lägenhet under den här perioden. Att bo med släkt och vänner under en så här lång period kan fresta på relationerna, så ett eget boende är att rekommendera.
Att bygga hus innebär ett projekt som är både långvarigt och komplicerat, och det kan vara en god idé att informera sin arbetsgivare om läget. Du kommer sannolikt vilja ha regelbundna möten med entreprenören under dagtid, och det kan även uppstå mer akuta situationer som gör att du behöver befinna dig på byggplatsen vid tillfälle. Då kan det vara en fördel om chefen vet om hur det ligger till redan på förhand. Detta är också ett mycket kostsamt projekt, som kräver en hel del engagemang och energi, vilket sammantaget kan öka stressnivån och även göra dig mindre tillgänglig för övertid eller liknande. I vissa fall kan byggprojektet gå ut över prestationerna på arbetet eller inom andra engagemang. Så ta det med dig in i projektet, att du inte ska ta på dig ytterligare åtaganden under tiden som du ska bygga hus.
Det är vettigt att man på förhand jämför priser på golv, kakel, köks- och badrumsinredning, och liknande, innan man åker på sin inhandlingsrunda. Detta är standardprodukter som finns hos flera leverantörer och varuhus. Välj ut den produkt som du är intresserad av för ditt nya hus, ta sedan reda på vilka återförsäljare som finns och jämför deras priser. På så vis kan man alltså få produkterna billigare utan att göra avkall på kvalitén.
Det är rekommenderat att man håller tät kontakt med entreprenören under hela byggprojektet. Med hjälp av god kommunikation är det lättare att hantera aktuella frågeställningar, upptäcka missförstånd och lösa problem löpande – allteftersom de dyker upp. En tätare kontakt gör det även lättare för dig som byggherre att hålla koll på framstegen inom projektet, samtidigt som det blir enklare för entreprenören att ta hänsyn till dina önskemål som projektbeställare.
När arbetet är utfört och huset står på plats är det viktigt att man tar in en extern fackman att genomföra en slutbesiktning av bygget. Detta är normalt sett en professionell besiktningsman, vars uppgift är att säkerställa att allt arbete blivit utfört enligt gällande regler och normer, samt att identifiera eventuella fel och brister. Detta är en uppgift som är svår att genomföra utan att vara en upplärd och fackkunnig person. Dessutom är det en fördel om det är en neutral part som gör besiktningen, så att den blir objektivt gjord. Det är vanligt att man håller inne betalningen av det slutgiltiga kontraktsbeloppet till dess att förekommande fel och brister blivit åtgärdade av entreprenören.
När man genomfört slutbesiktningen och eventuella fel åtgärdats är det viktigt att man ser till att man får slutdokumentationen skickad till sig. Handlingarna ska dokumentera vilka material som använts, vilken typ av arbete som utförts, samt tid och pris för arbetet. Det här materialet är värdefullt i samband med försäkringsfrågor, värdering av huset, samt vid en eventuell, framtida försäljning. Den kan också vara bra att ha till hands i samband med renoverings- och upprustningsprojekt i ett senare läge.
Det är bra att få en värdering gjord av huset när allt arbete blivit genomfört – särskilt i det fall som man tror att det är högre än det värde som banken antagit som slutvärde. Utöver att få koll på bostadens marknadsvärde så kan det alltså leda till att det kan finnas framtida utrymme för ytterligare belåning, eller att den obligatoriska amorteringen inte blir lika hög.
