hemsmart
Sök
En tillbyggnad kan vara ett omfattande och ytterst krävande projekt. I den här artikeln har vi samlat 20 smarta tips som kan komma väl till användning för husägare som överväger att bygga till sin bostad.
Det är väldigt viktigt att man säkerställer finansieringen innan man börjar åta sig utgifter i anslutning till byggprojektet. Det första man bör göra när man planerar på att göra en tillbyggnad är att höra av sig till banken och boka ett möte för att se vilka möjligheter man har framför sig. Ha dock i åtanke att man inte brukar få något slutgiltigt svar från banken förrän man har fått in anbud från entreprenörerna, men mötet kan ändock ge en indikation på vilket prisspann ens budget ligger kring.
En tillbyggnad kräver att man gräver upp delar av tomten för att gjuta en ny grund. Det här arbetet kan medföra komplicerande faktorer som leder till extrautgifter. Dessa faktorer gäller främst sprängning och brytning av bergknallar på tomten, så för att få en god översikt över projektet bör man granska tomtens markförhållanden i ett tidigt skede.
Det finns också många andra sätt som man kan utvidga bostadens areal på. Man kan bygga ut på höjden med en påbyggnad, eller så kan man gräva ut källaren (eller eventuellt omvandla en krypgrund till boyta). Det alternativ som lämpar sig bäst varierar från hus till hus, och detaljplanen för området man bor i påverkar också ens utbyggnadsmöjligheter. Undersök alternativen innan du bestämmer dig för just tillbyggnation.
Om man ska bygga en större tillbyggnad så måste man ta in en arkitekt eftersom alla tillbyggnader över 15 m2 kräver bygglov. Om man ska bygga en tillbyggnad under 15 m2 så kan man nyttja attefallsreglerna. De säger att husägare får göra en tillbyggnad på max 15 m2 utan bygglov, men det är ingen garanti. Arkitektritningarna kommer oavsett komma väl till hands i anbudsprocessen även om du inte behöver bygglov, och när man jobbar tillsammans med en arkitekt kan man komma fram till lösningar som är svåra för lekmän att komma på på egen hand.
Om ditt projekt behöver bygglov så är det viktigt att du sätter igång ansökningsprocessen så tidigt som möjligt. För mindre tillbyggnader kan man sköta ansökan själv, men oftast behöver man anlita en projektör. Arkitekten kan med fördel användas som projektör då de har god kännedom om rådande regler och föreskrifter. Om ditt projekt inte behöver bygglov så behöver du ändå göra en bygganmälan. Efter bygganmälan blivit godkänd måste du invänta ett startbesked innan du kan påbörja själva byggarbetet. Eftersom handläggningstiden för ett bygglov är max 10 veckor om man har ett komplett underlag så är det smart att komma igång så tidigt som möjligt så att man kan påbörja arbetet som planerat. Om ansökan måste kompletteras kan handläggningstiden förlängas med ytterligare 10 veckor.
Om man ska göra en tillbyggnad på huset måste man oftast gräva upp marken och gjuta en förlängning av den befintliga grunden. Av den anledningen är det inte nödvändigtvis en god idé att göra ytterst små tillbyggnader. Om man ska ta sig an den här typen av projekt så bör man sikta på ett större projekt, eller så bör man utföra andra typer av arbeten i samma veva för att sprida ut kostnaderna.
Kostnaden för att genomföra en tillbyggnad är avhängig många olika faktorer. Även om man kan påverka en del av dem själv (såsom standard och storlek), så finns det vissa fasta kostnader som man inte kan kringgå (som om man har bergknallar på tomten). Detta måste man ta hänsyn till när man skriver en budget. Här gäller det också att förbereda sig för oförutsedda utgifter.
När man ska göra en tillbyggnad måste man ta många avgörande beslut. Man ska bland annat bestämma vilka material och hantverkare som ska ingå i projektet. Som grundregel bör man alltid satsa på kvalitet. Det lönar sig i längden att inrikta sig så långt det går på kvalitet inom budgetens gränser. Att göra besparingar som gör att kvalitet blir lidande i allt för stor utsträckning kan få ödesdigra konsekvenser. Detta gäller särskilt för material som ska skydda huset mot väder och vind, såsom tak, undertak och fasadbeklädnad.
En tillbyggnad involverar oftast många olika yrkesgrupper. Man kan ha behov av grävning, gjutning av grund, snickare, elektriker, rörläggare, takläggare och plåtslagare. Detta bör man ta hänsyn till när man budgeterar och beslutar sig om hur man ska organisera projektet.
Oberoende av vilken sorts tillbyggnad man ska ta sig an så behöver man använda många olika sorters produkter och material. Dörrar, fönster, takbeklädnad, kakel, golv, trappor och belysning kan behövas. Det kan vara utmanande att stå för alla dessa inköp på egen hand, och därför kan det vara en god idé att överlåta uppgiften till entreprenören. Om man ska bygga kök eller badrum så behöver man dock köpa in inredningen till dessa rum
För en tillbyggnad ingår många olika typer av hantverkare och material i själva bygget. Detta innebär att det blir en krävande uppgift att organisera projektet. Av den anledningen väljer många byggherrar att organisera projektet som totalentreprenad (projektering och utförande på ett enda kontrakt) eller som generalentreprenad (utförande på ett kontrakt, men projektering på ett separat kontrakt). Huvudentreprenören brukar vanligtvis vara en snickerifirma om tillbyggnaden ska utföras i trä.
Det finns många olika sorters entreprenörer. De brukar ofta specialisera sig på olika områden, och de kommer från olika bakgrunder med olika erfarenheter. Det är av stor vikt att man väljer en firma som har ansvarat för utförandet av liknande projekt tidigare. Ju mer relevant bakgrund entreprenören har desto större blir sannolikheten att projektet blir framgångsrikt. Denna kunskap kan man förvärva genom att kolla in referenser från tidigare kunder. Detta är det bästa tillvägagångssättet när man ska bilda sig en uppfattning om entreprenörens kapacitet och förmåga.
När man ska välja en entreprenör så är det smart att ta in anbud från flera konkurrerande företag. Då försäkrar man sig om att man betalar ett marknadsmässigt pris. Man måste dock se till att man jämför samma punkter i anbuden (material, arbetsmoment osv). För att man ska få ett så rättvisande prisförslag som möjligt så är det därav viktigt att man tar fram en detaljerad projektbeskrivning så att alla entreprenörerna vet exakt vilka arbeten de ska inkludera i sina offerter.
Man bör leta efter ett företag som genomfört liknande projekt tidigare, och som erbjuder konkurrenskraftiga priser. För tillbyggnader (särskilt de som innehåller våtrum eller kök) så är det viktigt att man försäkrar sig om att arbetet utförs enligt gällande regler och föreskrifter.
På marknadsplatsen Byggstart.se kan man lägga ut projektet och komma i kontakt med entreprenörer. Byggstart har specialiserat sig på större bygg- och renoveringsprojekt inom den privata sektorn.
Se till att du skriver ett juridiskt giltigt kontrakt som uppfyller alla gällande krav. Man kan hitta en mall för köp av hantverkartjänster på Konsumentverkets hemsida. Många hantverkare är vana vid att använda deras mallar, och mallarna innehåller alla punkter som är viktiga att ha med i ett kontrakt. Håll sedan koll på kontrakt och andra viktiga papper under och efter projektets gång.
När kontraktet är på plats är det dags att lägga upp en tidsplan tillsammans med entreprenören. När man har en tidsplan med många milstolpar är det enkelt som byggherre att följa projektets framdrift. Tidsplanen är en viktig del av projektorganiseringen. En god och detaljerad framdriftsplan kan ge alla parter realistiska förväntningar, och om något moment blir försenat är det lätt att upptäcka det tidigt och korrigera tidsplanen.
Beroende på ens bakgrund och kunskaper kan man i vissa fall spara in pengar på att utföra vissa moment i arbetet själv. Denna insats kommer variera kraftigt från person till person i hänseende till kapacitet, och därför är det viktigt att man är ärlig mot sig själv när man överväger vilka uppgifter man kan ta på sig. Om man inte har särskilt mycket kunskap och erfarenhet från hantverkaryrket är det viktigt att man inte tar sig vatten över huvudet. Man sparar sällan in pengar på att utföra ett dåligt arbetet på huset.
Som byggherre bör man noga hålla koll på projektets framdrift. För större projekt kan man göra detta tillsammans med projektledaren. Under projektets gång kan det dyka upp frågor som byggherren måste ta ställning till, och då är det bra om man är tillgänglig för att besvara dem. En frånvarande byggherre kan faktiskt bidra till förseningar i det egna projektet, så se till att besöka byggarbetsplatsen med jämna mellanrum.
När tillbyggnaden är färdig ska man utföra en slutbesiktning. Vi ser att de flesta byggherrar väljer att anlita en extern besiktningsman till den här uppgiften. Syftet med en slutbesiktning är att kontrollera att allt arbete har utförts i enlighet med gällande regelverk, samt att alla material uppfyller de krav som man tillsammans kommit överens om. Om brister och fel upptäcks så ska dessa åtgärdas innan man som byggherre betalar ut det sista kontraktsbeloppet till entreprenören.
När tillbyggnaden är färdig ska man få alla nödvändiga dokument från entreprenören som visar vilka typer av arbeten som utförts samt vilka material som man använt sig av. I många fall är kontraktet en bra utgångspunkt eftersom det innehåller mycket av den information man behöver. Andra dokument man ska få är kvitton och garantibevis. Om man byggt badrum ska man också få ett BRK-intyg. Har elarbeten utförts ska man få protokoll på egenkontroller. Dessa dokument är viktiga att ha av många anledningar. De kommer exempelvis komma väl tillhands när man ska utföra framtida renoveringar och underhållsarbeten. Då kommer hantverkarna kunna utläsa vad de bör tänka på och vara uppmärksamma på när de ska göra nya ingrepp. Dokumenten behövs också när en besiktningsman ska värdera bostaden inför en eventuell försäljning eller höjning av bolånet. Om ett försäkringsärende uppstår kommer även försäkringsbolaget utkräva dessa dokument som bekräftelse på att arbetet utförts på ett fackmannamässigt sätt.
