I samband med att du ska bygga nytt hus har du kanske kommit i kontakt med begreppet nyckelfärdigt hus. Ordet nyckelfärdigt är ingen juridisk beteckning; entreprenörer och hustillverkare använder begreppet varierande om hus som är färdigställda i olika grad. Det är inte konstigt att det kan uppstå en viss förvirring när vissa entreprenörer och hustillverkare avser bostäder som är färdigställda till 100 procent, medan andra använder begreppet om hus som där småjobb som målning och uppsättning av lister återstår. 

Exakt hur du vill att ditt nyckelfärdiga hus ska levereras och hur mycket som ska vara färdigställt är helt upp till dig, det är något som du avtalar med entreprenören på förhand. På så sätt kan du, om du så önskar, flytta rakt in samma dag som entreprenören överlämnar nycklarna. I den här artikeln kommer vi att ta upp vilka kostnader och tidsåtgång du kan förvänta dig tillsammans med andra matnyttiga tips gällande vad du ska tänka på när du överväger att bygga ett nyckelfärdigt hus.

Budget, budgetramar och olika kostnader

Något av det som man i regel funderar mest på inför ett husbygge är kostnaderna. Det kan vara svårt att hitta konkreta och uppdaterade priser för ett nyckelfärdigt hus. Marknadsplatsen Byggstart.se är en alltmer populär tjäns för att hitta hantverkare till bygg- och renoveringsprojekt.  Byggstart har utvecklat en prisdatabas som är baserad på kostnaderna för de projekt som är genomförda av de entreprenörer som ingår i Byggstarts nätverk. Enligt den prisstatistiken landar slutpriset för ett nyckelfärdigt hus vanligtvis runt 28.000 kronor per kvadratmeter. Det är ett snittpris och du kan alltså förvänta dig att ett nyckelfärdigt hus av normal standard och storlek hamnar i det här prisskiktet. 

Det är emellertid stora skillnader på slutpriserna för den här typen av projekt och de val som du som byggherre gör, har en kraftig inverkan på slutsumman. För de husbyggen där komplexiteten och standarden är hög finns det i princip ingen övre kostnadsgräns. Det finns material i alla prisklasser och väljer du många exklusiva material eller produkter stiger även slutsumman för husbygget. Å andra sidan kan du få ett lägre kvadratmeterpris om du är prismedveten och tänker ekonomiskt under hela byggprocessen. 

De viktigaste prisdrivarna när du ska bygga hus är i regel komplexiteten och storleken på bygget. Därför kan det vara klokt att fokusera lite extra på lösningar som är platssnåla och som gör att du nyttjar bostadens areal på ett så effektivt sätt som möjligt. En arkitekt har mycket kunskap om just sådana lösningar. Komplexitet å sin sida avgörs av hur avancerat arbetet med att bygga huset är för hantverkarna. Är det många specialanpassningar och arkitektritade lösningar kan hantverkarna bli tvingade att frångå de standardmetoder som byggandet av husets bärande konstruktion vanligtvis följer, något som leder till fler arbetstimmar. 

Markarbete är en budgetpost som är lätt att missa eller glömma bort första gången du ska bygga ett hus. Beroende på vilka markförhållanden som råder på din tomt kan priserna för markarbetet variera från några hundratusen till över en miljon. De markförhållanden som ger de lägsta priserna är i regel ler-, jord- och sandmån, och en plan tomt kan vara en fördel. Består markförhållanden däremot av ytlig eller djupare liggande berggrund kan kostnaden bli betydligt högre. Ofta innebär ett bygge på en tomt med berggrund både sprängning och bilning av stenblock, något som även leder till högre kostnader eftersom priset för bortforsling av schaktmassor varierar utifrån vilken typ av massa det handlar om. 

Vilket material som husets konstruktion ska bestå av har också stor inverkan på priset. Du har i grova drag betong, murblock eller timmer att välja mellan. I Sverige är det vanligt att bygga husets bärande konstruktion i trä. Vilket konstruktionsmaterial du väljer styrs i regel av vilken typ av fasad som du vill ha på huset. Ett hus som ska ha en traditionell träfasad har i regel även den bärande strukturen i trä. Om du vill ha en fasad i murputs bygger man i regel den bärande konstruktionen i någon form av murblock. Betong är det tredje av de vanligast förekommande alternativen, ett material som är dyrare är de två föregående men i gengäld får du en fasad som i princip är underhållsfri. 

Materialen och produkterna som ska användas vid husbygget är två andra faktorer som har stor inverkan på totalsumman. Så väl badrumsmöbler och köksinredning som klinker och annat golvmaterial finns i alla prisklasser och utföranden. Om du har som mål att hålla ner utgifterna är det därför nödvändigt att med din budget i bakhuvudet när du gör de olika valen. Vill du å andra sidan ha en hög standard i huset måste du vara beredd på och räkna med att det kommer ge utslag i din budget. När du ska bygga hus måste du även bestämma dig för vilka tekniska lösningar som du vill ha. Kom ihåg att även här kan du spara mycket pengar genom att hitta leverantörer med lägre priser eller erbjudanden, men låt inte snålheten bedra visheten genom att köpa billiga produkter på bekostnad av kvaliteten.

Välj hantverkare och entreprenadform

När du ska bygga hus finns det några olika sätt att organisera projektet på, men de två i särklass vanligaste är delad entreprenad och totalentreprenad. Väljer du delad entreprenad är det du som byggherre som väljer ut och kontrakterar alla fackkunniga, från arkitekt till hantverkare för respektive arbetsområde. Om du inte väljer att ta in en extern projektledare, har du som byggherre ansvaret för att koordinera arbetet mellan de olika hantverkarna och är även ansvarig för eventuella förseningar som tillfälligt hindrar eller stoppar upp arbetet. Det kan till exempel handla om material som inte levereras i tid eller produkter som säljs slut eller utgår. Den andra entreprenadformen är totalentreprenad och den innebär att du som byggherre väljer ut och anlitar den arkitekt som du vill ha och sedan anlitar du en aktör som tar ansvaret för hela byggarbetet. Den entreprenör som tar totalentreprenaden tar även på sig ansvaret att kontraktera alla de hantverkare som krävs för att färdigställa husbygget och koordinera arbetet mellan dem. Du har alltså bara ett företag och en kontaktperson att förhålla dig till. En totalentreprenad är ett bra alternativ om du inte har erfarenhet av att leda stora byggprojekt eller om du vill att arbetet ska flyta på så smärtfritt som möjligt. Du slipper det tids- och energikrävande arbetet med att administrera bygget och kan istället fokusera på hur huset ska inredas. 

Om du vill komma i kontakt med lämpliga entreprenörer som kan bygga till nyckelfärdiga hus, kan du använda dig av marknadsplasten Byggstart.se. Byggstart är en gratistjänst som matchar byggherrar mot de mest kvalificerade entreprenörerna och hantverkarna inom bygg och renovering. 

När du påbörjar arbetet med att begära in anbud och välja ut den entreprenör som du ska anlita, är det viktigt att du tittar på erfarenhet av liknande projekt,kompetens och vilka certifieringar företaget har. Ett sätt att få en djupare förståelse för vilken erfarenhet de aktuella aktörerna har och hur företaget förhåller sig till sina kunder, kan du be respektive aktör om referenser. Dessa kan du sedan kontakta för att få förstahandsinformation om hur tidigare projekt av samma karaktär har avlöpt. Det lönar sig att leta efter företag som har uppfört nyckelfärdiga hus tidigare.

Byggprocessen - steg för steg

Hela processen med att bygga hus är relativt lång och har du inte byggt ett hus tidigare är det lätt att känna att du inte har kontroll på allt. För att underlätta för dig har vi satt ihop en översikt där vi går igenom de olika stegen från det att du tar beslutet att bygga nyckelfärdigt hus till dess att huset är färdigställt och inflyttningsklart. 

1. Arkitekt och bygglovsansökan

I den här fasen samarbetar du med en arkitekt för att utforma huset. Utöver det sammanställer arkitekter de nödvändiga ritningar och dokument som krävs till bygglovsansökan. Det här arbetet tar i regel 4-6 månader.

2. Begära in anbud 

Det här arbetet kan till viss del utföras parallellt med arkitektens arbetet med ritningar och bygglovsansökan. Du begär in anbud från potentiella entreprenörer, jämför offerterna med varandra, väljer entreprenör och skriver kontrakt. Det tar i regel 2-3 månader och har du valt totalentreprenad för att organisera projektet, är det här det första steget i den processen. 

3. Markförhållanden

Det första steget i byggarbetet är markarbeten för att förbereda för gjutningen av husgrunden, ett arbete som tar någonstans mellan fyra och åtta veckor att genomföra. .

4. Betongarbeten

När markarbetet är färdigt är det dags för att gjuta husgrunden. Här kan det även handla om mer gjutningsarbeten om stora delar av huset ska uppföras i murblock eller liknande. Arbetet tar 1-2 månader beroende på hur mycket som ska gjutas. 

5. Vädertät stomme

När grunden har härdat klar är nästa steg att sätta upp husets stomme. I det här steget bygger hantverkarna det som kallas för en vädertät stomme, det vill säga ett ytterskal av huset med dörrar, fönster, tak och ytterväggar. Bygger du ett arkitektritat hus får du räkna med att det här arbetet tar 2-4 månader, men har du valt ett elementhus kan det gå betydligt fortare. 

6. Invändiga arbeten

Slutligen ska insidan av huset färdigställas. Det arbetet omfattar snickerier, kakelsättning, elektriska arbeten, rördragning för vatten och ventilation samt målning och tapetsering, ett arbetet som tar cirka tre månader. 

Observera att tidsåtgången kan varierar stort från projekt till projekt. Ska du bygga ett mindre hur med flera standardiserade lösningar kan de korta ner byggtiden. Komplexa arkitektritade hus med många specialanpassade lösningar tar i gengäld längre tid att uppföra.

Inköp av byggvaror och inredningsprodukter

När det kommer till inköp av byggvaror kan det vara bra att skaffa sig en viss översikt över dem innan husbygget startar. Materialet är till syvende och sist en stor del av den totala budgeten, ibland upp mot 50 procent av projektkostnaderna och ibland mer. Det är viktigt att komma ihåg att en del varor kan ha lång leveranstid eller till och med en väntelista. Därför är det viktigt att börja planera inköpen så tidigt som möjligt. Många byggherrar överväger om de lönar sig att göra inköpen själv. Det korta svaret på den frågan är i regel nej.

En av anledningarna till det är att entreprenören som du har anlitat troligtvis har bra rabatter hos olika leverantörer. Kom ihåg att fråga entreprenören om det innan du börjar köpa in material och andra produkter. Om du har möjlighet att göra inköpen via entreprenören kan du välja vilka material och varor du vill ha hos detaljisten och sedan köper entreprenören in de varor som har valt ut till rabatterat pris. På så sätt sparar du alltså både tid och pengar. 

En annan bra anledning till att låta entreprenören stå för inköpen är att hantverkare har lång erfarenhet av både inköp och hantering av olika material. Om en produkt skulle vara slutsåld kan en fackkunnig person snabbt hitta en ersättningsvara med samma egenskaper. Om du väljer att köpa in materialet själv är det också du är ekonomiskt ansvarig om det visar sig att måtten är fel, materialet inte levereras i tid eller om en eller flera produkter är slutsålda. Genom att överlåta materialinköpet till entreprenören slipper du omaket med att returnera felaktiga varor, leta efter ersättningsmaterial eller betala hantverkarna för förlorad arbetstid på grund av försenade materialleveranser. 

En del material kan du med fördel köpa in själv. Många vill titta och känna på material och inredning som exempelvis badrums- och köksinredning, kakel, armaturer, golvmaterial, tapeter och väggfärg. Vill du köpa in materialet själv är det fullt möjligt att gå till butiken och titta ut det du vill ha och sedan be entreprenören köpa in det material som du har valt ut. Kom ihåg att avtala med entreprenören vem som ska köpa in vad för att undvika förseningar och missförstånd.

Välj den finansiering som passar din ekonomiska situation

Den vanligaste finansieringsformen bland dem som bygger nyckelfärdigt hus är att ansöka om en byggnadskredit. Några klarar även att finansiera projektet med eget kapital, men det är inte särskilt vanligt. En byggnadskredit fungerar på så sätt att banken tar tomten och huset som håller på att byggas som säkerhet. Lånet betalas ut i delsummor i takt med att husbygget fortlöper. Banken följer även upp arbetet på nära håll för att kontrollera att pengarna går till husbygget och inget annat. Det är i regel även ett krav från bankens sida att du använder dig av eget kapital innan du får tillgång till byggnadskrediten. Banken kontrollerar även din ekonomiska situation och entreprenörens soliditet innan de beviljar lånet. Eftersom banken tar en högre risk är räntan för en byggnadskredit är i regel lite högre än för ett vanligt bolån. Kom ihåg att ta kontakt med banken så tidigt som möjligt för att ha budgetramar och finansiering på plats innan du kontaktar någon aktör.

Skriv alltid ett juridiskt bindande kontrakt

När du ska genomföra ett så omfattande och stort projekt som det är att bygga nyckelfärdigt hus är det av yttersta vikt att du skriver ett juridiskt bindande avtal med den eller de entreprenörer som du väljer. I kontraktet ska det stå vilket datum projektet ska påbörjas, när det ska vara färdigställt och de respektive kostnadsposterna för arbetet. Dessutom ska det stå med hur ni ska hantera eventuella förseningar och oförutsedda kostnader. 

För byggprojekt i allmänhet och stora projekt i synnerhet är det ett klokt drag att utarbeta en tidsplan. Du gör den med fördel tillsammans med entreprenören och i den skriver ni milstolpar för när det olika momenten i husbygget ska vara färdigställda. Du kan till exempel utgå från de sex punkter som vi tog i avsnittet om byggprocessen. Milstolparna gör det lättare för dig som lekman att se om entreprenören följer den överenskomna tidsramen eller ej.