Att bygga en vindslägenhet kan vara en bra investering för bostadsrättsföreningar och fastighetsägare som har hus med outnyttjad vindsareal. Det är emellertid ett projekt som kräver noggrann planering, duktiga hantverkare och bygglov. I den här artikeln har vi sammanställt den viktigaste informationen som du behöver när du ska bygga en vindslägenhet. Du kan bland annat läsa om ansökningsprocessen för bygglovet, vilka faktorer som påverkar byggkostnaderna och hur du hittar rätt entreprenör för att genomföra projektet.

Priser och budget för vindslägenhet

Hur mycket det kostar att bygga en vindslägenhet i ett hyreshus eller bostadsrättsförening varierar mycket från projekt till projekt. Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger snittpriset på cirka 25.000 kronor/kvadratmeter för att bygga en vindslägenhet, men genomsnittspriset varierar stort och kan gå upp till 60.000 kronor/kvadratmeter för de dyraste projekten. Snittpriset inkluderar alla byggkostnader som ingår i uppdraget. Här nedanför hittar du en översikt över faktorer som reglerar totalpriset för projektet:

• Krav på ombyggnad av fastigheten: Priset beror till stor del på vilka anspassningar man måste göra på den befintliga fastigheten. Är det nödvändigt att höja taket, lägga nytt tak, bygga ett nytt trapphus, installera sprinkleranläggning och/eller hiss, kommer det att öka totalsumman avsevärt. 
• Ansökningsprocess: Några projekt är svårare än andra att få godkända av kommunen. I de fallen är det ofta faktorer som utrymningsvägar, fasadändring och brandföreskrifter som är avgörande. Om projektet är svårt att få bygglov för måste du räkna med extra kostnader för arkitekt- och projekteringsarbete. 
• Ändring i bärande konstruktioner: En utbyggnad av vinden medför ändringar i bärande konstruktioner, något som leder till högre kostnader.
• Standard: Många som bygger vindslägenheter i stadsnära områden satsar på en hög standard för att locka till sig kräsna köpare. Det är helt klart en faktor som ökar på produktionskostnaderna och en parameter som du i stor utsträckning kan påverka själv.
• Val av entreprenör: Innan du fattar ett beslut om vem som ska bygga lägenheten eller lägenheterna, ska du begära in tre anbud från konkurrerande entreprenörer. Det kan vara stora skillnader i priset och därför är det viktigt att säkerställa att du jämför äpplen med äpplen och inte äpplen med päron. ‍
• Finansierings- och försäljningsutgifter: Om bostadsrättsföreningen tar på sig ansvaret att bygga lägenheten/lägenheterna, och därefter sälja den/dem, måste även utgifter för finansiering och försäljning räknas med. Många väljer att ta lån för att finansiera ett projekt av den här storleken. Det medför utgifter för bland annat räntor och etableringskostnader.

Hantverkare och projektorganisering 

Att bygga en vindslägenhet är ett omfattande projekt som kräver insatser från en rad hantverksområden. Till att börja med måste du anlita en arkitekt med relevant erfarenhet. Det är viktigt att hitta en kompetent arkitekt som har ritat projekt av det här slaget tidigare. Bra arkitektritningar gör att ytan utnyttjas optimalt. De gör det även det lättare för entreprenören att ge ett rättvisande kostnadsförslag. Utöver arkitekten ställs det i regel även krav på projektering för brandsäkerhets- och konstruktionsritningar från en byggingenjör eller konstruktör. Arkitekten kan ofta tipsa om ett företag som gör den typen av arbete. 

Du måste även bestämma hur du vill organisera själva byggarbetet. För ett så omfattande projekt som att bygga en eller flera vindslägenheter väljer de flesta byggherrar att organisera arbetet som en totalentreprenad. Det vill säga att ett företag ansvarar för allt arbete som utförs. Exakt vilka hantverksområden som är involverade varierar mellan olika projekt. 

Att koordinera arbetet mellan de olika fackområdena kan vara krävande. En fördel med totalentreprenad är att det företag som tar på sig totalentreprenaden även är ansvarigt för att koordinera hantverkarna. Eftersom en totalentreprenad innebär att ett företag är ansvarigt både för utförande och koordinering är det mycket viktigt att välja rätt entreprenör. Därför ska du göra en noggrann bakgrundskontroll av de aktuella aktörerna. Försäkra dig om att entreprenörerna har en solid ekonomi och erfarenhet från liknande projekt. Du ska även begära in anbud från flera konkurrerande företag. På så sätt kan du vara säker på att du tar emot kostnadsförslag med konkurrenskraftiga priser.

För att komma i kontakt med entreprenörer som det redan är gjord en bakgrundskontroll på, väljer allt fler byggherrar att använda marknadsplatsen Byggstart. Här kan byggherrar lägga ut sina projekt utan kostnad och därefter ta emot förbehållslösa anbud från flera lämpliga entreprenörer.

Så går det till att ansöka om bygglov 

Man måste alltid ansöka om bygglov när man ska bygga en vindslägenhet i en bostadsrättsföreningen eller i ett hyreshus. Ansökan måste förberedas av en projektör som även ansöker om bygglov för byggherrens räkning. Det är i regel arkitekten som gör ritningarna som tar på sig rollen som projektör. Det lönar sig att leta upp en arkitekt som har ritat och projekterat  liknande projekt tidigare, eftersom arkitekten då har en uppfattning om hur sannolikt det är att bygglovet kommer att beviljas. Det går att spara pengar genom att klara av det här så tidigt som möjligt i projektet. Om en erfaren fackkunnig inte anser att bygglovet kommer att bli godkänt måste du överväga hur du ska gå vidare med projektet. 

För ett så omfattande projekt är det vanligt att ansöka om bygglov i två steg, det vill säga att du börjar med att ansöka om ett förhandsbesked och därefter bygglov. 

Det är möjligt att sälja projektet till en professionell byggherre före eller efter att bygglovet är godkänt. Ju tidigare du säljer, desto lägre blir priset och vinsten, men i gengäld blir även risken lägre. 

Det högsta priset per kvadratmeter får man genom att sälja färdiga lägenheter. I gengäld kräver det stora investeringar både gällande pengar och tid. Dessutom blir risken högre. För att lyckas med ett sådant projekt måste du hitta en skicklig entreprenör som kan utföra byggarbetet. Därefter säljer man lägenheten/lägenheterna med hjälp av en mäklare. Har du tillräckligt med kompetens och erfarenhet från arbete med en bostadsrättsförening är det här det potentiellt mest lönsamma alternativet som kan medföra en betydlig förbättring av bostadsrättsföreningens ekonomi.

Entreprenören står för inköpet av byggvarorna

När du anlitar en entreprenör för att utföra byggarbetet tar företaget även hand om inköp av material. Det är en rad olika material som ingår när man ska bygga en vindslägenhet och därför är det en klar fördel att överlåta materialinköpen till entreprenören. Erfarna hantverkare vet vilka produkter som är bäst lämpade och kan välja material som passar bra ihop och som är lätta att arbeta med. Entreprenörer har även en bra kunskap när det kommer till att beräkna mått och mängd av de olika materialen. Det kan vara ett krävande arbete för en lekman. 

Att överlåta materialinköpet till entreprenören innebär även att företaget tar ansvar för eventuella förseningar eller felleveranser. Det måste du som byggherre själv ta ansvar för om du köper in materialet själv. En entreprenörs kompetens och erfarenhet minskar risken för att det uppstår problem av det slaget. Skulle det ändå uppstå problem i samband med inköpet kan entreprenören i regel lösa det på bästa sätt.

En annan anledning till att det kan vara lönsamt att överlåta materialinköpet till entreprenören är att företag ofta har fasta leverantörer, vilket ger dem bra rabatter. De kan även få mängdrabatt genom att beställa material till flera projekt samtidigt. 

En del hantverkare ställer även vissa krav på materialet som ska användas i byggprocessen. Det gäller bland annat elektriker och VVS-montörer. Om produkterna inte håller en tillräckligt hög kvalitet kan hantverkarna neka till att lämna garanti på det arbete som de utför. Den problematiken undviker du genom att överlåta materialinköpet till hantverkarna.

Finansieringen ska vara klar så tidigt som möjligt 

Att bygga en vindslägenhet i en bostadsrättsförening eller i ett hyreshus innebär i regel stora summor. I budgeten måste du ta med poster som är knutna till såväl projektering och bygge som finansiering och försäljning. Det är inte ovanligt att bostadsrättsföreningen vill sälja så tidigt som möjligt för att slippa finansiera hela utbyggnaden själv. En tidig försäljning går att göra genom att sälja hela byggprojektet till en professionell byggherre. Oavsett vilken lösning du väljer lönar det sig att kontakta banken så tidigt som möjligt för att få en uppfattning om det ekonomiska utrymmet, processen och räntenivåerna.

Regelverket som du måste förhålla dig till

Att bygga en vindslägenhet för försäljning eller uthyrning innebär att du bygger en separat bostad. En vindslägenhet måste uppfylla en rad krav för att bli godkänd som bostad. Om de kraven inte uppfylls kommer det inte gå att sälja lägenheten som en separat bostad. Därför är det viktigt att sätta sig in i vilka regler som gäller för projektet så att man kan vara säker på att lägenheten motsvarar och uppfyller kraven. 

En separat bostad måste ha eget kök, badrum och en ingång som är avskild från bostadsrättsföreningens eller hyreshusets övriga bostäder. Lägenheten måste även vara en egen brandcell. Varken resten av vinden, till exempel förråd, eller fastighetens övriga lägenheter, får vara en del av brandcellen. Utöver det krävs det även en utrymningsväg. Är lägenheten belägen mer än fem meter ovanför marknivån måste det enligt lag finnas en brandtrappa. 

Det finns även regler som gäller för bostadsrummen i lägenheten. Takhöjden måste vara minst 2,3 meter där det är fri ståhöjd och minst 1,90 meter under snedtak. Måtten är minimimått och generellt gäller att ju högre takhöjd desto högre blir boendekomforten i lägenheten. En vindslägenhet med en generös takhöjd är dessutom mer attraktiv på marknaden vilket kan leda till både en snabbare försäljning och ett högre försäljningspris. Förutom takhöjd finns det även lagstadgade krav på dagsljusinsläpp och att alla elarbeten är utförda av en auktoriserad elinstallatör. Det finns även regelverk gällande isolering och VVS-arbete. Om du vill säkerställa att arbetet utförs i enlighet med alla gällande regelverk är det bästa du kan göra att anlita en skicklig arkitekt för att göra ritningarna och därefter kontraktera en erfaren och kompetent entreprenör för att utföra byggarbetet.